「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」の違い

建物耐用年数のあれこれ

建物耐用年数には、大きく分けて①法定耐用年数、②物理的耐用年数、③経済的耐用年数があります。

建物の耐用年数の話になったときに、これらをしっかりと区別しないと話が全く噛み合わなくなってしまいますので注意が必要です。

今回はこれらの耐用年数の違いや鑑定評価との関係についてわかりやすくご紹介します。

3つの耐用年数の長短関係

一般的には次のような長短関係になると考えられます。

物理的な耐用年数が上限となり、その範囲で経済的耐用年数が決まります。

また、法定耐用年数は税務政策的な意図によって決まるもので、実際の耐用年数とは関係ありません。

(※個人的には「法定耐用年数」というより「法定償却年数」という表現の方が正しい気がします。)

不動産鑑定と耐用年数

不動産鑑定においては「原価法」という手法がありますが、この手法は「再調達原価」から「減価額」を引いて「積算価格」を求める手法です。

つまり「現時点で新築した場合の費用」から「現時点における価値減少分」を差し引いて「現時点における価格」を求めるわけですが、この減価額を求める方法に「耐用年数に基づく方法」があります。

耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。

不動産鑑定評価基準 総論第7章

少しわかりにくい文章ですが、【経過年数＋経済的残存耐用年数】が不動産鑑定で用いる耐用年数であり、この耐用年数で減価額を求めなさいという意味です。

(この耐用年数は経済的耐用年数と同義です)

経済的残存耐用年数とは？

経済的残存耐用年数とは、価格時点において建物用途や状況に即し、物理的・機能的・経済的要因に照らして市場競争力を持続できると考えられる残存期間をいい、不動産鑑定士が判定します。

減価額は具体的には次のように求めます。

まとめ

建物耐用年数には様々なものがありますが、法定耐用年数が最も有名です。

しかし、不動産鑑定は適正な経済価値を求めることを目的としていますので、機械的に法定耐用年数を使うことがあってはならないとされています。

(もちろん当社でも法定耐用年数は採用していません)

経済的残存耐用年数をどれだけ根拠と説得力を持って判定できるかがポイントであると考えています。