遺産分割

「遺産分割」のための不動産鑑定とはどんな状況?

被相続人が亡くなった際に遺言があれば、それに従うのが原則です。

しかし遺言がない場合には、法定相続分を踏まえつつ遺産を分けるための協議が必要になります。
これが遺産分割(協議)です。

不動産は一つとして同じものはなく、それぞれ異なった個別的な要因を持っています。
そして不動産の金額は非常に大きいので、その不動産の評価自体が非常に重要になってきます。

不動産の遺産分割の種類

①現物分割
不動産を財産ごとに現物で分割する方法

メリット:分割しやすい、不動産が残る
デメリット:相続分どおりの分割が困難
②代償分割
一部の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に金銭を支払う方法

メリット:公平な遺産分割が可能、不動産が残る
デメリット:取得した相続人は多額の現金が必要になる
③換価分割
不動産を現金に換えて、現金を分割する方法

メリット:公平な遺産分割が可能
デメリット:不動産が残らない、譲渡益に所得税がかかる

③換価分割では、売却が前提なので実際に売れた金額を分割することで問題は起きませんが、不動産が手元に残りません。
①現物分割、②代償分割は不動産の売却を行わないので客観的な価格を知る事が非常に重要になります。

想定事例

遺産分割の結果、自宅を単独で取得した長男が取得し、自宅の半額を次男に金銭で渡すことになりました。

長男は次男にいくら払うか迷ってしまい、次男は安く査定されてしまわないか心配です。

遺産分割図

不動産鑑定を依頼することにより、公正中立な評価額がわかり、お互い納得して遺産分割をすることができました。

遺産分割における不動産鑑定のメリット

①適正な時価

まず”相続税評価額”というものは時価ではありません。
これは相続税・贈与税を課税するために、国税庁が定めた全国画一的に簡単に評価するためのものであり、個別不動産の時価とかけ離れている場合があります。
個別不動産の適正な価格は、不動産鑑定評価によってのみ把握することができます。

②公正かつ中立

不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準に則って公正かつ中立の立場から鑑定評価を行います。
第三者による客観的な評価なので、遺産分割当事者も一番納得がいきます。


③兄弟姉妹の関係

遺産分割の争いの多くは、兄弟姉妹で発生しているというデータがあります。
相続財産の大部分を占める不動産の価格がクリアになることは、トラブルを回避するために非常に重要なことです。