不動産の価格はどのように決まる?~価格の三面性~

不動産の価格

価格の決まり方

不動産の価格も一般の物の価格も「価格の三面性」によって決まると考えられます。
価格の三面性とは、①費用性、②市場性、③収益性の事をいいます。
それぞれどのようなものなのかご説明いたします。

価格の三面性

①費用性:その物を作るのにどれだけの費用が掛かっているか?という視点から価格を求める考え方です。
(例:PCの原価が10万円だから20%の利益をのせて12万円で売ろう)

②市場性:その物が市場でどれくらいの価格で取引されているか?という視点から価格を求める考え方です。
(例:ビジネス書は1,000円~2,000円で売られているから1,500円で売ろう(買おう))

③収益性:その物からどれくらいの収益(または満足度)を受け取れるか?という視点から価格を求める考え方です。
(例:A社株は年間1,000円の配当金がもらえるから、20,000円で買おう)

不動産の価格を求める方法

国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」によると、上記価格の三面性に対応した3つの手法が定められています。

原価法(費用性に対応)

その不動産を新たに作る場合に必要な金額から、現時点までの減価額を引いて、現在の価格を求める手法です。

取引事例比較法(市場性に対応)

同じような不動産がどのような金額で取引されているかを調べ、要因を比較して価格を求める手法です。

収益還元法(収益性に対応)

その不動産を賃貸すると生み出す収益をもとに、不動産の価格を求める手法です。

不動産価格の決定

不動産の価格は上記3つの手法を全て使うのが原則的です。
(使えない場合も多々ありますが)

不動産価格の決定にあたっては、評価不動産がどのような不動産であるかによって、どの手法を重視するかが変わります。

例えば投資用不動産であれば、主たる購入者は投資家であり、投資家は賃貸収益を得ることを目的としていますので当然③収益還元法が重視されます。

このように
主たる需要者➡需要者が重視する要因を判定したうえで不動産価格を決定することになります。

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不動産鑑定士

倉坂 和斗
倉坂 和斗宅地建物取引士・FP技能士
(公)日本不動産鑑定士協会連合会 会員
(公)東京都不動産鑑定士協会 会員