不動産の遺産分割の種類について

遺産分割とは?

被相続人が亡くなった際に遺言があれば、それに従うのが原則です。

しかし遺言がない場合には、法定相続分を踏まえつつ遺産を分けるための協議が必要になります。
これが遺産分割(協議)です。

この遺産分割が非常にトラブルになりやすく、遺産総額に占める割合の多い不動産の価格が非常に重要になってきます。

不動産の遺産分割の種類は?

不動産の遺産分割の方法には次の3つがあります。

①現物分割
不動産を財産ごとに現物で分割する方法

メリット:分割しやすい、不動産が残る
デメリット:相続分どおりの分割が困難
②代償分割
一部の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に金銭を支払う方法

メリット:公平な遺産分割が可能、不動産が残る
デメリット:取得した相続人は多額の現金が必要になる
③換価分割
不動産を現金に換えて、現金を分割する方法

メリット:公平な遺産分割が可能
デメリット:不動産が残らない、譲渡益に所得税がかかる

不動産鑑定の有用性

①現物分割の場合

現物分割例

例えば、A土地は長男、B土地は次男がもらうことになり、差額を現金で精算する場合、A土地とB土地の客観的な評価額が必要になります。
(公正かつ客観的であることがトラブルにならないために非常に有用です)

また、1筆の大きな土地を長男と次男で分筆して2つの土地にする場合も現物分割です。
この場合どのように分割すればそれぞれの土地が同じ評価になるかという意味で不動産鑑定が有用です。

②代償分割の場合

代償分割例

例えば、相続人が長男と次男のみの場合、長男が1人で自宅を相続し、自宅の半額を次男に金銭で精算する場合に有用になります。
そもそも不動産の価値がわからなければ、遺産分割ができません。

不動産の価格は1物5価とも呼ばれ、色々な指標がありますが、個別不動産について、公平かつ客観的な適正価格の評価は不動産鑑定評価のみです。

③換価分割の場合

換価分割

この方法は不動産を現金に換えて、その金銭を分割する方法になります。
不動産業者に実際に売ってもらった金額を分割すれば良いので、不動産鑑定を使うメリットは少ないといえます。

まとめ

不動産は金額が大きく、その遺産分割においては兄弟姉妹間で非常にトラブルになりやすいとのデータがあります。

円満な遺産分割のためには公正中立の立場から客観的な価格を知る事が非常に重要です。

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不動産鑑定士

倉坂 和斗
倉坂 和斗宅地建物取引士・FP技能士
(公)日本不動産鑑定士協会連合会 会員
(公)東京都不動産鑑定士協会 会員