賃料の概要

まず、不動産鑑定評価における賃料の概要をご紹介します。

賃料分類のポイント

  • 賃料は「土地の賃料(=地代)」「土地建物の賃料(=家賃)」に分類されます。
  • また、「新たに契約をする場合の賃料(=新規賃料)」「契約を改定する場合の賃料(=継続賃料)」で評価方法が異なります。
  • さらに新規地代の場合には「正常地代」「限定地代」があります。
  • 今回は上記図の新規地代についての評価方法をご紹介します。

新規賃料全般について

新規賃料の評価報酬は価格の評価報酬よりも高額です。
それは新規賃料の評価を行うに当たっては、まず価格評価を行わなければならないからです。

このように、まず土地の価格を評価してからでないと、新規賃料を評価することができません。

賃料の不動産鑑定報酬が価格の不動産鑑定報酬よりも高額なのはこのような事情によります。
(継続賃料評価はさらに高額になります)


これを反映して一般的な鑑定報酬の大小関係は次のようになります。

価格評価<新規賃料評価<継続賃料評価



次に、不動産鑑定評価基準では新規賃料固有の価格形成要因として次の事項をあげています。

(1)当該地域の賃貸借等の契約慣行
(2)賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節Ⅰ1

宅地の正常賃料

更地

宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節Ⅰ2

宅地の正常賃料(=地代)は、都市によって異なり、地域によって異なるものであるから、地域の標準的な契約と対象不動産の賃貸借契約の内容を把握して求めるものとされています。

評価方法

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。

この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。

また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法(建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法)で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節2

積算法の意義解説

賃貸事例比較法の意義解説

収益分析法の意義解説

賃貸事業分析法の意義解説

細かい評価手法については別ページでご紹介しておりますが、ここで重要なのは、価格の評価のみならず新規賃料の評価についても三面性(費用性・市場性・収益性)からアプローチしているという点です。

対して継続賃料の評価については、異なるアプローチ方法となります。

宅地の限定賃料

宅地の限定賃料とは、次のような場面で求めるものです。

①隣接宅地を新たに賃貸借契約を締結して併合使用する場合

②宅地の一部を分割して新たに賃貸借契約を締結して使用する場合

①隣接宅地を新たに賃貸借契約を締結して併合使用する場合の具体例

限定価格

AさんはBさんの土地を借りることによって一体地としてマンションを建設することができます。
これにより、市場で成立する地代よりも高い地代をBさんに支払っても経済合理性があるといえます。
限定地代とはこのように当事者間のみで成立する地代の考え方です。

評価方法

宅地の限定賃料の鑑定評価額は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節3

積算法の意義解説

賃貸事例比較法の意義解説

さらに次の事項を総合的に勘案するものとされています。

(1)隣接宅地の権利の態様
(2)当該事例に係る賃貸借等の契約の内容

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節3

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証