底地割合控除法

底地価格控除法の意義

底地価格控除法は借地権の取引慣行の成熟の程度が低い地域において適用される手法であり、当該宅地の更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して借地権価格の
試算価格を求める手法です。

当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格

(不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ3)

意義の解説

大まかな構成は次の通りです。

底地価格控除法

更地価格または建付地価格

「更地」と「建付地」について定義は次の通りです。

更地

更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

更地

建付地

建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。

一体不動産

底地価格

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

不動産鑑定評価基準 総論第2章 Ⅰ
底地

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

不動産鑑定評価基準 各論題1章第1節Ⅰ3

権利面から見ると、借地権+底地=更地(または建付地)が成立します。

しかし、価格面から見ると、借地権価格と底地価格の合計は、更地価格(または建付地価格)に及ばないことが通常です。

つまりこの手法により求めた価格は借地権価格の上限値としての性格を有します。

借地権価格の上限値となる理由

①契約減価が発生している。

②借地借家法等の下で借地権、底地ともに所有権が本来有する使用、収益、処分の権利行使について制約を受けている。
特に市場性、安定性や、担保価値については完全所有権との間に隔たりが認められる。

なお、地代が低水準の場合には、収益還元法による底地価格が低位に求められることにより、その反射として借地権価格が過大に試算されることがないように市場性を検証する必要があります。

総合的勘案事項

なお、借地権評価にあたっては次の事項を総合的に勘案する必要があります。

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容
(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

(不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ3)

底地価格控除法による価格

以上のように「更地価格又は建付地価格」から「底地価格」を控除することにより底地価格控除法による価格をもとめます。

底地価格控除法