全体像

まずは価格等調査ガイドライン「Ⅱ業務の目的と範囲等の確定」の全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

  • 依頼目的、利用者の範囲等👈ココ
  • 利害関係等
  • 価格等調査の基本的事項
  • 価格等調査の手順
  • 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価額と結果が異なる可能性がある旨

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用

今回は、確定しなければならない項目のうち、依頼目的、利用者の範囲等についてご紹介します。

依頼目的及びその背景

価格等調査の依頼目的は多岐にわたりますが、具体的には次のようなものがあります。

売買の参考のための調査、担保評価のための調査、不動産投信等の保有資産の調査、棚卸資産の低価法適用のための調査、賃貸等不動産の時価評価のための調査、訴訟に使用するための調査など。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 1 ⑴

依頼目的によっては、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価が義務付けられている場合等があるため確認しなくてはいけません。

利用者の範囲

利用者が「誰なのか・どこまで広がるのか」を確定することは「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」を行えるか否かを判定するために必要な事項です。

①依頼者、②成果報告書が依頼者以外の者に提出される場合には当該提出先、③調査価格等が依頼者以外の者に開示される場合には当該開示先、④調査価格等が公表される場合はその旨。
なお、公表・開示・提出されるにもかかわらず、利用者の判断に大きな影響を与えないと判断される場合は、当該判断が合理的である理由を検証するものとする。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 1 ⑵

「運用上の留意事項」には、②提出先、③開示先は具体的な名称等までは必要でなく、提出・開示目的や属性の把握できるもので足りるとされています。

また、④公表の有無が未定である場合には、「公表の可能性の有無」について明記することが必要とされています。

事後の利用者の範囲の拡大

価格等調査終了後に、①当初公表が予定されていなかった調査価格等について公表されることとなる場合や、②当初定めた開示・提出先が広がる場合には、当該公表、開示又は提出の前に依頼者が不動産鑑定業者に文書等を交付することにより、不動産鑑定業者及び不動産鑑定士の承諾を得る必要があること。
ただし、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行う場合には、必ずしも確定、明記することを求めない。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 1 ⑶

価格等調査が終了した後に、成果報告書の利用者の範囲が広がる場合には不動産鑑定業者と不動産鑑定士に承諾を得る必要があることを明記する必要があります。

ただし書きには不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価の場合は必ずしも求めないとされていますが、「実務指針」において同様の対応が求められています。

開示・提出先の承諾

調査価格等が公表されない場合であって、すべての開示・提出先から不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価としないことについて承諾が得られている場合は、その旨。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 1 ⑷

不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査を行える要件のうち、「すべての開示先から承諾を得た場合」によって価格等調査を行った場合には、この旨、確定して明記しなければいけません。

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