全体像

まずは価格等調査ガイドラインの全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載事項

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用👈ココ

今回は、Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用についてご紹介します。

内容

本ガイドラインは、不動産鑑定士が直接依頼者から不動産の鑑定評価に関する法律第3条第2項の業務として価格等調査を依頼されて当該価格等調査を行う場合に準用するものとする。

価格等調査ガイドラインⅣ

価格等調査ガイドラインは、第3条第2項業務に該当する価格等調査業務についても準用されます。

このページでは具体的にどのような業務の場合に価格等調査ガイドラインが準用されるのかご説明いたします。

鑑定法第3条第2項について

鑑定法においては、第3条1項に「鑑定評価業務」、第3条2項に「隣接・周辺業務」が定められていました。

第3条第2項
不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。ただし、他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りでない。

不動産の鑑定評価に関する法律 第3条第2項

この「第3条第2項業務」は大きく分けて「経済価値を判定しない価格等調査」と「価格等を表示しない調査」に分類されます。

価格等を表示しない調査」の場合には本ガイドラインの適用除外ですが、「経済価値を判定しない価格等調査」の場合には本ガイドラインが準用されることになります。

経済価値を判定しない価格等調査とは?

「価格等調査業務」であるのに「経済価値を判定しない」というのは矛盾しているようにも見える文章ですが、矛盾していません。

「要説 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン(住宅新報社)」の解説が一番わかりやすかったので引用させて頂きます。

例えば、対象不動産の正面路線価を一律に一定の割合で割り戻した金額を、対象不動産の価格として表示するなど、不動産の経済価値の判定を伴わない調査は、鑑定法第3条第2項の業務(いわゆる隣接・周辺業務)に該当するが、対象不動産の価格を表示することから、価格等調査に該当し、価格等調査ガイドラインを準用する必要がある。

要説 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドラインP507

つまり判断を伴わず一律一定の方法で求めた「価格等を表示する」場合には「経済価値の判定を伴わない価格等調査」となるということです。

まとめ

不動産鑑定業者に所属する不動産鑑定士が業務として価格等調査を行う場合には、例え「路線価÷0.8」のような簡易的な方法で価格を求めても本ガイドラインを準用しなくてはいけません。

このように不動産鑑定業者と不動産鑑定士にはかなり厳しい制約が課せられていますが、これは成果報告書の利用者保護を図っての事であり、いい加減な価格等調査が行われないように制約するものです。

不動産鑑定業者が多様な依頼者のニーズに対応しつつも利用者を保護するためにあるのが価格等調査ガイドラインと言えます。

価格等調査ガイドラインのご紹介

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