はじめに

ここでは、不動産鑑定評価基準に定められている地域・土地の種別を中心にして、その内容をご紹介します。
不動産鑑定について広く知って頂くことを目的としているため、正確性よりもわかりやすさを優先しております。
実際案件のご相談は必ず不動産鑑定士に直接お問い合わせください。

地域・土地の種別

不動産鑑定評価においての地域は、宅地地域、農地地域、林地地域・転換、移行しつつある地域(見込地地域)に分類されています。
そしてそれぞれの地域に存する土地を、宅地、農地、林地、見込地と呼びます。

したがって鑑定評価では、まず『地域』を判断します。

種別判定の必要性

不動産の種別の分類は、不動産の鑑定評価における地域分析、個別分析、鑑定評価の手法の適用等の各手順を通じて重要な事項となっています。
したがってこれらを的確に分類、整理することは鑑定評価の精密さを一段と高めることとなります。

地域の全体像

地域の種別

地域の判断基準

地域の種別の判定にあたっては次の事項に留意して判定します。
・合理性
・細分化
・動的

合理性

地域の種類によって異なりますが、自然的、社会的、経済的、行政的観点から見て、○○の用に供することが合理的であることが判断基準とされています。
これはいわゆる「非現況主義」と呼ばれるもので、現実にどう使われているかではなく、上記のように客観的に判断することが求められます。

細分化

同じ商業地域でも郊外の路線商業地域から東京の高度商業地域まで幅広く存在します。

鑑定評価の精度を高めるためには、地域をより細分化して分析をすることが有用です。

動的

地域は固定的なものではなく、常に変動しているものです。

したがって現時点のみではなく、過去から現在そして将来動向を踏まえて判定する必要があります。