企業結合に関する会計基準等とは

企業結合に関する会計基準等とは次の会計基準をいいます。

・「企業結合に関する会計基準」(以下「企業結合会計基準」)

・「事業分離等に関する会計基準」(以下「事業分離会計基準」)

・「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」

・「連結財務諸表に関する会計基準」

企業結合等に係る価格調査を行う場合

企業結合会計基準等に関し、企業結合日等における財務諸表を作成するための不動産の時価を求める目的で不動産鑑定士が価格調査を行う場合には

当該不動産には資産の分類に応じて

「固定資産の減損に係る会計基準」→事業用不動産の場合
「棚卸資産の評価に関する会計基準」→販売用不動産の場合
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」→賃貸等不動産の場合

が適用されることになります。

また、当該資産の分類に応じて「原則的時価算定」又は「みなし時価算定」を行うものとされています。

事業用不動産(固定資産)である場合

「固定資産の減損に係る会計基準」が適用されます

販売用不動産(棚卸資産)である場合

「棚卸資産の評価に関する会計基準」が適用されます

賃貸等不動産である場合

「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用されます

価格調査が求められる場面

(1)企業合併等に伴う結合等

① 企業合併等に伴う結合等
生産拠点や事業所の統廃合などにより不動産(固定資産、棚卸資産、賃貸等不動産)を保有する事業会社間での結合分離に伴う場合。

② デベロッパーやゼネコンなど不動産関連企業の結合等
販売用不動産などの事業用不動産を保有する企業を、不動産賃貸事業を主とした不動産企業が取得し、賃貸等不動産として活用する場合。

③ ホテルやレジャー企業などの結合等
第三者が事業などを営む賃貸等不動産を保有する企業などが同様の事業を営む企業に当該不動産を取得することと同様の効果を求め、これらの不動産保有企業(SPC等)と結合する場合。

(2)事業分離

複数の事業を行う企業体からの不動産関連部門の事業分離、不動産資産のオフバランスや組織の統廃合等に伴い、不動産保有部門を分離する場合。

⑶連結

連結財務諸表とは企業グループに属する複数の企業を一つの企業とみなして作成する財務諸表のことであり、具体的には企業グループ内の複数企業の財務諸表を「合算」したものといえます。

重要性とは?

「重要性」とは企業会計上の重要性であり、不動産鑑定士が判断するものではなく、企業会計基準等を適用する依頼者である企業が判断するものとなります。

重要性が乏しいか否かは、貸借対照日における時価を基礎とした金額と当該時価を基礎とした総資産との金額の比較をもって判断するとされています。

※ただし、会計基準には具体的な数値基準は明示されておらず、企業の実態に応じて判断されます。

なお、重要性の有無により時価算定の方法が異なります。

重要性の判断算定方法
重要性がある場合原則的時価算定
重要性が乏しい場合原則的時価算定またはみなし時価算定

なお、企業結合及び分割により、保有する不動産の重要性の判定が変化することも考えられます。

不動産鑑定業者が行う時価算定の種類

原則的時価算定とは (基本的に重要性がある不動産に適用)

原則として不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価

一定の場合には一部不動産鑑定評価基準に則らない価格調査

みなし時価算定とは (基本的に重要性が乏しい不動産に適用)

原則的時価算定以外の方法で、鑑定評価の手法を選択的に適用し、又は一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標等に基づき、企業会計基準等において求めることとされている不動産の価格を求める価格調査

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