正常賃料の意義解説

正常賃料の意義

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。

(不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ1)

正常賃料とは新規の賃貸借契約による賃料をいいます。
正常価格と同一の市場概念と同一の市場概念、つまり合理的な市場を前提とした新規賃料となります。

正常価格の市場概念を大まかに整理すると次の通りです。
(１)市場参加者
(２)取引形態
(３)公開期間

（１）市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。

① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。

（２）取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。

（３）対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。

(不動産鑑定評価基準 第5章第3節Ⅰ1)

意義の解説

市場参加者について

市場参加者の要件が掲げられています。

取引形態

取引形態は市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないことが必要です。

公開期間

公開期間については、対象不動産の情報が公開され、需要者に十分浸透している状況をされている必要があります。

正常賃料と募集(成約)賃料

項目	正常賃料	募集(成約)賃料
市場概念	現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場	個人的な事情が存在する現実の市場
妥当する範囲	社会一般にとって妥当する賃料	取引当事者間でのみ妥当する賃料
判断主体	不動産鑑定士	取引当事者
求め方	三面性を考慮して求める	取引の事情に応じて決定する

正常賃料は合理的な市場概念を前提としますが、現実の市場は必ずしもこれらの条件を満たしません。

したがって募集(成約)賃料と正常賃料は必ずしも一致しません。