特殊価格の意義解説

特殊価格の意義

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅰ4)

特殊価格とは大まかに整理すると、次のようになります。
①市場性を有しない不動産であること
②利用現況等を前提としていること

①市場性を有しない不動産であること

市場性を有しない不動産とは、市場で取引が行われない不動産又は取引が行われることが極めて少ない不動産をいいます。

②利用現況等を前提としていること

利用現況を前提としない場合には正常価格になる可能性があります。

したがって特殊価格を求めるためには①と②を満たす必要があります。

特殊価格を求める場合

特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。

不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅰ4)

特殊価格は、文化財の指定を受けた建造物や宗教建築物、または、公共公益施設(道路・公園・鉄道・焼却場等)の場合に求める場合があります。

特殊価格の評価方法

特殊価格を求める場合には、費用性からアプローチする手法である原価法で求めることになります。

この場合の価格はあくまで費用性から経済価値を判定するものであって文化財的な価値を求めるものではありません。