不動産鑑定士がレインズで投資物件を探したら~レインズは宝の山?~

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士という仕事は知名度が低く、残念なことにどういう仕事なのかあまり認知されていません。

ここで簡単にご紹介させていただくと不動産鑑定士の仕事は、不動産の適正な価格を求めて鑑定評価書を作成することです。

ですので、不動産鑑定士は不動産の適正価格をはじくのがとても得意です。

と・・いうことは

不動産鑑定士
レインズ(後述)
不動産投資をすれば

大成功できるのでしょうか?

非常にゆるいコラムですので、あまり期待せずにお読みいただけたら幸いです。

不動産投資とは?

不動産投資とは、アパートなどの賃貸不動産を購入して、その賃貸収入により収益獲得を狙うことです。

購入額(=投資額)に対して得られる年間家賃(=収益)の割合を「利回り」と呼びますが、この利回りが不動産投資では非常に重要になります。

不動産鑑定評価基準には不動産の収益性に着目した手法である「収益還元法」が定められており、投資用不動産の場合この手法が最も説得力が高いとされています。

もちろん不動産鑑定士であれば、収益還元法は頭に叩き込まれています。

レインズとは?

話は変わって、不動産業者はレインズというシステムを使っています。

REINS

レインズ(REINS)とは「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」を示したもので、不動産物件情報交換のためのネットワークシステムのことです。売主から売却依頼を受けた不動産業者はレインズに物件を登録することにより、広く他の不動産業者に対して買主を探すことができます。



このレインズというシステムは不動産業者のみが使えるシステムで一般の方は使うことができません。

つまり「不動産業者だけが入手できる不動産情報の塊」ということになります。
そう言われるとなんだか宝の山の匂いがしてきます。

では、不動産鑑定士がこのレインズで投資物件を探したら・・

レインズは宝の山?




実際のレインズの画面はこのようになっています。

一覧性に優れているので見やすいです。

実際にいくつかの売出し中の投資不動産の適正価格を簡単に概算してみました。

結果は・・いずれも残念なことになりました。
どれも適正価格を超えるものばかり。。
(中古アパートで適正価格より大体1千万~2千万位高いです。)

結論

レインズの投資不動産は適正価格よりも高い価格で売りに出されている印象です。
(もちろん中には本当のお宝物件があるのかもしれませんが・・)

少しの間、お宝探しをしてみましたがいい物件は見つかりませんでした。

【結論】
一般の方が思うよりもレインズは宝の山ではなく、不動産鑑定士が探したからといって、いい物件がすぐに見つかるなんてことはありえないことがわかりました。

とはいえ、適正価格がわかるというのは不動産鑑定士の役得です。

適正価格さえわかれば、値引き交渉をするか買わなければ良いだけですので、変な物件を高値で掴むようなことは避けられます。

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