不動産鑑定評価書の構成・内容

不動産鑑定評価書の構成

はじめに

先日、鑑定評価書の内容を知りたいというお客様がいらっしゃいました。

たしかに不動産の鑑定評価書がご必要なお客様にとって「鑑定評価書がどのような内容なのか」はとても重要なことだと思います。

思えば鑑定評価書の中身というのは専門書でも買わない限り、触れる機会がないのが現状です。

そこで今回は標準的な不動産鑑定評価書の内容をご紹介します。

不動産鑑定評価書

国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に則った不動産の価格または賃料を示した文書で、不動産鑑定士が作成します。

大まかな構成

不動産鑑定評価書は、大きく分けて次のような構成になっています。(当社の場合)

本文

不動産鑑定評価基準に記載されている「必要的記載事項」について記載されています。
約30ページ~50ページ程

構成
1

別表

不動産鑑定評価基準に記載されている「鑑定評価の手法」についての計算式が記載されています。
約15ページ~30ページ程

構成
2

附属資料

対象不動産に係る確認資料や要因資料等がまとめられています。
約10ページ~

構成
3

本文

不動産鑑定業者によって若干異なりますが、標準的な構成は次のようになっています。

  • 鑑定評価額
  • 対象不動産の表示
  • 鑑定評価の基本的事項
  • 鑑定評価の依頼目的等
  • 鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格の種類との関連
  • 鑑定評価を行った年月日
  • 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
  • 対象不動産の確認
  • 鑑定評価上の不明事項に係る取り扱い及び調査の範囲
  • 鑑定評価額決定の理由の要旨
  • 付記事項

本文には上記1.から11.の内容が記載されますが、分量的には「10.鑑定評価額決定の理由の要旨」が全体のほぼ7~8割を占めます。

一般的要因の分析
評価手法
利回り比較

文章がメインとなりますが、グラフや表を用いて記載されています。

別表

別表には本文に書ききれない計算や数値等が記載されています。

多くの場合、不動産鑑定評価手法ごとに別表が用意されます。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法(直接還元法)
  • 収益還元法(DCF法)
  • 賃貸事例比較法

等々

取引事例比較法
原価法
収益還元法(DCF法)

※数値は全てダミーです。

ほとんどが数値と計算ですが、鑑定評価額決定の根拠となる部分ですので非常に重要です。

附属資料

確認資料や要因資料等のうち必要なものを附属します。

  • 登記事項(土地、建物、公図、地積測量図、建物図面)
  • 位置図
  • 写真
  • 土地境界図
  • 設計図書
  • JBCIレポート
  • 履歴管理票

等々

最有効使用の建物図面
土地境界図
JBCIレポート

まとめ

不動産鑑定評価書は鑑定評価基準に則る必要があるため、一般の方にはややわかりにくいものとなっています。

もしわからないところがありましたら、遠慮なく不動産鑑定士に聞いてみてください。

必ず丁寧な説明が得られることかと思います。

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不動産鑑定士

倉坂 和斗
倉坂 和斗税理士試験科目合格・宅地建物取引士・FP技能士
(公)日本不動産鑑定士協会連合会 会員
(公)東京都不動産鑑定士協会 会員

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