利回りの種類

そもそも利回りとは?

利回りとは「価格」と「収益」の関係のことです。

例えば、毎年50万円の配当金がもらえる株を1000万円で購入したら利回りは5%となります。

株式投資の配当利回り 50万円÷1000万円=5%


不動産の場合も全く同じです。

毎年500万円の賃貸収益がある賃貸アパートを1億円で購入すると利回りは5%となります。

不動産投資の利回り 500万円÷1億円=5%


このように基本的には利回りは収益÷価格で求めることができます。

リスクと利回り

利回りはリスクと密接な関係があります。

例えば1億円の運用を考えているAさんとBさんがいました。

Aさんは銀行の普通預金に1億円預けて1年間で1000円の収益があがりました。

一方、Bさんは1億円で投資不動産を購入して1年間で500万円の収益があがりました。

銀行預金の利回りと不動産投資の利回り

Aさん:銀行預金の利回り→1,000円÷1億円=0.001%
Bさん:不動産投資の利回り→500万円÷1億円=5%

同じ元手(1億円)で同じ期間(1年間)運用してなぜこんなにも利回りが違うのでしょうか。

それはリスクの存在があるからです。

銀行は余程のことがなければ潰れない上に、万一潰れたとしても1000万円までは保護されています。(ローリスク)
一方不動産投資は、建物老朽化、賃貸経営管理、不良賃借人等様々なリスクがあります。(ハイリスク)

これが利回りとリスクの関係です。
つまり、リスクが低ければ利回りは低くなり、リスクが高ければ利回りは高くなります。


不動産鑑定で用いられる利回り

不動産鑑定では様々な利回りが使われます。
今回はそれぞれ簡単にご紹介だけさせて頂きます。

還元利回り

賃料から価格を求める利回りです。
鑑定評価では、純収益を還元利回りで除して価格を求めます。
(この手法を収益還元法と呼びます)

利回り
1

割引率

将来の収益を現在時点の価値に割り戻すために使用される率です。
鑑定評価では、主として①還元利回りを求める方法②DCF法で使用されます。

利回り
2

期待利回り

価格から新規賃料を求めるための利回りです。
鑑定評価では新規賃料を求める手法である積算法で用います。

利回り
3

継続賃料利回り

価格から継続賃料を求めるための利回りです。
鑑定評価では、継続賃料を求める手法である利回り法で用います。

利回り
4

最終還元利回り

DCF法において、復帰価格を求めるために用います。

利回り
5

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不動産鑑定士

倉坂 和斗
倉坂 和斗宅地建物取引士・FP技能士
(公)日本不動産鑑定士協会連合会 会員
(公)東京都不動産鑑定士協会 会員