固定資産税の概要と鑑定評価
倉坂 和斗
不動産を所有していると課税される固定資産税は、不動産鑑定と関わりがあります。
今回は「固定資産税の概要と鑑定評価」についてご紹介します。
固定資産税の概要
まずは固定資産税という税金について簡単にご紹介します。
固定資産税は地方税で、その内容は地方税法に定められています。
固定資産税が課されるものは土地、家屋、償却資産です。
土地
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地をいいます。
家屋
住家、店舗、工場、倉庫、その他の建物をいいます。
償却資産
事業の用に供する資産で減価償却額等が損金等に算入されるものをいいます。(キュービクル・ソーラーパネル等)
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 種類 | 地方税 |
| 課税団体 | 原則：市町村(例外：東京23区は都) |
| 方式 | 賦課課税方式 |
| 課税客体 | 土地・家屋・償却資産 |
| 賦課期日 | 毎年1月1日 |
| 納税義務者 | 賦課期日における所有者 |
| 課税標準 | 賦課期日における固定資産の価格 |
| 税率 | 原則1.4% |
| 免税点 | 土地30万・家屋20万・償却資産150万 |
固定資産税の性格
固定資産税はどのような性格か？
一言で言ってしまえば「不動産を持ってるんだから払えるよね(≒財産税)」「不動産を使用収益してるんだから払えるよね(≒収益税)」という感じでしょうか。。
不動産鑑定と固定資産税の関係
次に不動産鑑定評価の手順の中で、固定資産税がどのように活用されるかについてご紹介します。
(色付きの部分が固定資産税と関係するところです)
鑑定評価の手順(鑑定評価基準)
- 鑑定評価の基本的事項の確定
- 依頼者、提出先等及び利害関係等の確認
- 処理計画の策定
- 対象不動産の確認
→対象不動産の物的確認(所在・地番・数量等)
→対象不動産の権利の態様の確認(所有権) - 資料の収集及び整理
→依頼者様から固定資産税通知書等の資料を収集 - 資料の検討及び価格形成要因の分析
→公租公課倍率(地代評価) - 鑑定評価の手法の適用
→原価法：付帯費用の把握
→収益還元法：費用項目として計上 - 試算価格又は試算賃料の調整
- 鑑定評価額の決定
- 鑑定評価報告書の作成
対象不動産の確認
対象不動産の所在、地番、数量等を固定資産税通知書等の確認資料で確認します。(物的確認)また1月1日時点の所有者も確認します。(権利の態様の確認)
資料の収集及び整理
依頼者様から固定資産税通知書等の資料を収集します。収集できない場合には、他の資料で対象不動産の確認を行い、固定資産税額は不動産鑑定士の査定となります。
資料の検討及び価格形成要因の分析
たとえば、地代評価においては公租公課と地代の関係(公租公課倍率)を検討分析します。
鑑定評価の手法の適用
原価法：付帯費用の内訳として公租公課を把握する必要があります。
収益還元法：運営費用項目として公租公課を計上する必要があります。
固定資産税通知書等の資料がない場合
依頼目的によっては固定資産税額がわかる資料が収集できない場合も十分にありえます。
その場合、不動産鑑定士が固定資産税額を査定することとなりますが、固定資産税には特例措置が多く存在します。
限られた情報の中、このような特例措置を全て考慮し、精緻に計算するのはとても困難ですので、実務上はその金額的な重要性を考慮したうえで、ある程度簡易に査定するのが一般的です。
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