【2022年4月19日最高裁判決】国税庁が財産評価基本通達による評価を否定!

はじめに

当コラムは「不動産鑑定をもっと身近に」感じて頂くことを目的としています。
そのため、正確性よりもわかりやすさを重視しておりますことをご承知おきください

相続や贈与に係る不動産の評価は国税庁が定めた「財産評価基本通達」によって行われることが原則とされています。

今回は相続人が、国税庁が定めたルール通りに不動産を評価して申告したにもかかわらず、その評価方法を国税庁自らが否定し、鑑定評価額を主張するという事件の裁判をご紹介します。

※現時点で最高裁の判決待ちの状態です。
最高裁判決は2022年4月19日の予定ですので、判決がわかり次第更新します。

※該当部分を更新・追記しました。(2022年4月19日)

前提知識

訴訟の概要に行く前に、事前に知っておきたい項目をまとめました。

相続不動産・贈与不動産の評価方法は?

相続と贈与は無償で財産を取得するため、取引価格が存在しません。

そのため課税するには、まずその取得財産を評価する必要があります。

相続税法22条には、財産の評価は「時価」による旨だけが規定されており「時価」の内容を巡っては法律の解釈の問題となっています。

一般的には「財産評価基本通達によって評価された額」が「時価」であるとされています。

※財産評価基本通達は、国税庁長官によって定められたものであり、法律ではありません。
通達は、行政内部の機関や職員に対して拘束力を有するものであり、国民一般に対してまで効力を有するものではありません
ただし、通達の内容が合理的なものである限り、有効なものと解されています。

財産評価とは?

財産評価基本通達というルールに則って算出される評価額をここでは財産評価額と呼びます。

財産評価は画一的な評価方法で、時価の8割を目途に算出(宅地の場合)されますので、多くの場面において納税者が有利になります。

相続税の申告にあたってはこの財産評価が原則となります。

鑑定評価とは?

鑑定評価とは、不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に則って算出する評価です。

対象不動産を個別・具体的に評価するもので適正な時価を表します。

なお、相続税申告で鑑定評価を使うためには「特別の事情」が必要と解されています。

訴訟の概要

2009年 Aさんが2つの不動産を購入

Aさん(当時90歳)はA物件とB物件の2物件を多額の借入をして購入しました。

購入価格
A物件8億3700万円
B物件5億5000万円
合計13億8700万円
経緯
1

2012年 Aさん死亡⇒相続の開始

Aさんが亡くなり、相続人がA物件とB物件を相続することになりました。

経緯
2

2012年 路線価に基づく価格にて税務署に申告

相続人は国税庁の原則的な評価方法である財産評価に基づいて評価を行い、税務署に申告しています。

財産評価額購入価格
A物件2億円8億3700万円
B物件1億3000万円5億5000万円
合計3億3000万円13億8700万円

財産評価額の方が購入価格よりもかなり低額ですので、相続税が大幅に圧縮されています。

(※繰り返しになりますが、相続人は国税庁の原則的なルールどおりに評価をしただけで違法行為をしているわけではありません)

経緯
3

2013年 相続人がB物件を売却

相続人は物件Bを約5億1000万円で売却しました。

財産評価額購入価格売却価格
B物件1億3000万円5億5000万円5億1000万円
経緯
4

2016年 税務署が相続人の物件評価を著しく不当と判断し、更正処分

財産評価額で申告をした相続人に対して、税務署はなんと、鑑定評価額が時価であると主張します。

そして税務署は、相続人に対して更正処分および約3億円の追徴課税に踏み切ります。

財産評価額鑑定評価額購入価格
A物件2億円7億5400万円8億3700万円
B物件1億3000万円5億1900万円5億5000万円
合計3億3000万円12億7300万円13億8700万円
納税者申告税務署主張
経緯
5

2017年 相続人が更正処分を不服として審査請求

相続人は原則的なルールに則って財産評価額(3億3000万円)で申告したのに、国税庁は例外的な方法である鑑定評価額(12億7300万円)を主張して更正処分をしてきたわけです。

当然、相続人は更正処分等を不服として審査請求をしたものの、棄却されます。

経緯
6

東京地裁への提訴

相続人が敗訴します。

経緯
7

東京高裁への控訴

相続人が敗訴します。

経緯
8

最高裁への上告

相続人が敗訴しました。

経緯
9

なぜ国税庁側が、財産評価を使って評価しないのか?

原則的に財産評価を使用するべきという立場の国税庁が、財産評価によらなかった理由は大きく次のようなものです。

相続直前の対策であること

Aさんは90歳の時からA物件とB物件を取得しています。

また、本コラムには書いていませんが、養子縁組もこの時期であったことから、あからさまな節税目的とみなされることになりました。

短期間でのB物件の売却

相続人はAさんが亡くなって9カ月後にB物件を売却しました。

短期間での売却は、相続対策のためですと言っているようなものです。

また、売却価格は実勢価格と考えられますので、財産評価額と実勢価格の乖離が明らかになってしまいます。

銀行からの融資目的に「相続対策」と記載

Aさんが物件を購入するときに借り入れた金融機関の貸出稟議書に「相続対策」と明記されていたことも租税回避行為であると認められる理由の一つとなりました。

時価と財産評価額の大幅な乖離

財産評価の全てが悪いわけではないですが、画一的な評価方法であるため、どうしても時価と乖離してしまう場合があることを否定できません。

本件では実際に、「時価」と「財産評価額」の大幅な評価差額が存在しています。

以上のような「あからさまな租税回避行為」を理由に、国税庁は伝家の宝刀とも呼ばれる財産評価基本通達「総則6項」を適用するに至りました。

伝家の宝刀 総則6項とは?

まずは財産評価基本通達の総則6項の文言をご紹介します。

6 この通達の定めにより難い場合の評価
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

財産評価基本通達

この規定は、財産評価基本通達の定めによって評価することを原則としながらも、「著しく不適当と認められる」場合には別の方法による評価の可能性を示唆しています。

明確な適用要件がないことから国税庁の「伝家の宝刀」とも呼ばれます。

総則6項適用のポイント

過去の判例等によって次の内容が判断のポイントとなっています。

  • 通達による評価を形式的に適用することの合理性が欠如していること
  • 他の合理的な時価の評価方法が存在すること
  • 「評価通達による価額」と「他の合理的な評価方法による価額」の間に著しい乖離が存在すること
  • 納税者の行為が存在し、当該行為と「価額の間に著しい乖離が存在すること」との間に関連があること
税金と鑑定
財産評価基本通達6項
相続税申告に不動産鑑定評価が使える場面は?財産評価基本通達6項について

相続税申告と不動産鑑定 相続税申告においては、不動産は「財産評価基本通達」というルールで評価されるのが原則です。しかし「財産評価基本通達」は法律ではなく、また、財産評価基本通達の6項に次の規定があります。 この通達の定め […]

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それぞれの主張

相続人

財産評価額と実勢価格の乖離は他の不動産取引でも普通にあるから「特別の事情」には当たらない

国税

財産評価額と実勢価格の差額を利用して相続税を免れることは他の納税者との公平性を欠き、総則6項を適用する「特別の事情」があると認められる

相続人

総則6項の適用は、一部の富裕層を狙い撃ちする恣意的な課税だ

国税

相続物件は築浅で収益性の高い物件であり、総則6項の適用は差別的ではない

個人的な所感

今回とは反対のケースですが、財産評価額よりも鑑定評価額の方が低額である場合に、鑑定評価額が退けられることがあります。
(納税者が自ら費用を投じて適正な時価である鑑定評価額を取得しているにもかかわらずです)

このような状況で国税庁が「財産評価額よりも鑑定評価額のほうが高ければ鑑定評価額を採用します」というのであれば、いかにも横暴に思えます。

しかし、本件では納税者側に明らかな相続税回避行動が見受けられるため、「課税の公平」の見地から総則6項を使うのも一定の理解ができます。

したがって、当然それぞれの主張が存在するわけですが、それらの主張を考慮したうえで私個人の考えは次の通りです。

  • そもそも財産評価額と実勢価格の乖離がこんなにも生じてしまうことは、財産評価基本通達の欠陥と感じます。
    (財産評価基本通達によって評価することを原則とするのであれば、まずはこの穴をふさぐべきです)
  • 総則6項の適用要件が明らかでないことから、不平等感が強まっているように思えます。
    (とはいえ要件を定めたら定めたで、そこからまた租税回避行為の模索が始まりますので問題はそう簡単ではありません)

また、節税は合法ですが、正しい節税と無理な節税があるとすれば、今回は無理な節税であると感じています。

  • 90歳になってから2つの高額物件を多額の借入をしたうえで購入
  • 相続後にすぐにB物件を売却(客観的な交換価値の実現)
  • 銀行の融資目的に「相続対策」と記載されている

このようなあからさまなことをしたら税務署とトラブルになると解らなかったのでしょうか。
(総則6項が適用される可能性も予測できたはず・・)

以上を踏まえて、納税者の敗訴は覆らないように思います。(私見です)

まとめ

今回は個人的に非常に注目している訴訟の内容をコラムにまとめました。

両者の主張を聞き、自分なりの意見を持ち、議論を深めることができるという意味で、不動産鑑定に係る訴訟案件はとても面白いものです。

判決まであと少し。

判決が待ち遠しい一鑑定士です。

※追記(2022年4月19日)

最高裁の判決がでました。

予想通り納税者の敗訴でしたが、考えさせられることの多い訴訟でした。

最高裁の判決の詳細については別コラムを用意しました↓

不動産鑑定の判例等
【ざっくりわかる最高裁判決】国税庁鑑定評価額VS納税者通達価格

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不動産鑑定士

倉坂 和斗
倉坂 和斗税理士試験科目合格・宅地建物取引士・FP技能士
(公)日本不動産鑑定士協会連合会 会員
(公)東京都不動産鑑定士協会 会員

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