表面利回りでの判断は危険?実質利回りとは?

表面利回り

利回りとは?

そもそも利回りとは投資額に対する収益の割合をいいます。
利回りは不動産投資を考える場合に必須の概念で、その物件への投資額に対する収益率を表します。
利回りには様々なものがありますが、不動産投資の世界では大きく分けて表面利回りと実質利回りが存在します。

表面利回りとは?

表面利回りとは簡単に言うと費用を考えない場合の利回りを言います。
グロス利回り(=粗利回り)とも言われ、次の計算式で求められます。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格

表面利回りは、費用を考慮していませんので正直あまり当てになる指標ではありません。
不動産投資の広告は表面利回りを記載してありますので、この利回りだけ見て「欲しい」と思うのは非常に危険です。

実質利回りとは?

実質利回りとは簡単に言うと費用も考慮した場合の利回りを言います。
ネット利回り(=純利回り)とも言われ、次の計算式で求められます。

実質利回り=(年間家賃収入-経費)÷(物件価格+購入経費)

実質利回りは、投資の指標に十分なものですが正確に計算するのが非常に大変です。

両者の違いは?

文章ばかりではわかりにくいので図を使った具体例でご説明します。
投資不動産Aと投資不動産Bの比較です。

投資不動産A

  • 価格5000万円
  • 年間収入500万円
  • 年間費用:100万円
  • 購入経費:800万円

表面利回り
500万÷5000万円=10%

実質利回り
(500万-100万)÷(5000万+800万)=6.9%

投資不動産B

  • 価格5000万円
  • 年間収入500万円
  • 年間費用:300万円
  • 購入経費:800万円

表面利回り
500万÷5000万円=10%

実質利回り
(500万-300万)÷(5000万+800万)=3.4%

投資不動産Aも投資不動産Bも価格と年間収入は全く同じです。
したがって表面利回りだけを見ると、投資不動産Aも投資不動産Bも同じ利回りになります。(=10%)

しかし、費用面を考慮することにより投資不動産Aと投資不動産Bの利回りには大きな差が生じます。
(A=6.9%、B=3.4%)

まとめ

不動産投資サイトを見ると表面利回りであふれかえっています。
もちろん一つの参考指標とするのは有用ですが、中には表面利回り信者みたいな方がいらっしゃいますのでこのテーマで筆をとりました。
ご説明のためにわかりやすい数値にしましたが、現実にもよくあるケースです。

一般的に築年数が古ければ、修繕費用は増えますし、空室も増え、賃料も下がります。
実質利回りは計算が非常に面倒ですが、実質利回りで投資判断をすることが非常に重要です。



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