親子間での不動産譲渡はキケン?みなし贈与とは?

みなし贈与

親子間での売買は注意が必要?

結論から申し上げますと、親子間での不動産売買は贈与税の課税に注意が必要です。

なぜならば親子間で売買をした場合で、税務署から低額譲受と認められてしまうと、時価と取引価格の差額について贈与があったものとみなされて、贈与税が課税されてしまうからです。

適正な時価と低額譲受

ここで第三者同士が不動産を売買する場合を考えてみます。

親族間売買


売主はなるべく高く売りたいという気持ちであり、一方で買主はなるべく安く買いたいという気持ちがあります。
その結果、成立した価格というのが通常適正な価格です。


一方、親から子への不動産売買の場合はどうでしょうか?

親族間売買


親子という特別な関係により、気持ち次第でいくらでも価格が決めることができます。
例えば、親が1億円の土地を子供に100万円で売ることも成立し得ます。
(一般市場では100万円で売る人間が存在しませんので、このような売買は成立しません)

このケースを「低額譲受」と呼びます。

著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価(当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額)との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与(当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。

相続税法 第7条

みなし贈与とは?

先ほどのケースで時価1億円の土地を100万円で売却した場合、親から子へ9900万円の贈与があったとみなされます

これを「みなし贈与」といいます。
つまり形式的には売買なのですが、実質的には子に対する贈与のため、贈与とみなしますという規定です。

そして9900万円について贈与税が課されます。

シンプルに贈与税額を計算すると、次のようになります。

暦年贈与税額の計算式(特例)
(99,000,000円-1,100,000円)×55%-6,400,000円=47,445,000円
∴贈与税額 約4744万円

なんと約4744万円です。
子供は1億円の土地を購入して、親に100万円、税務署に4744万円支払うことになります。

著しく低い価額の対価の意味は?

相続税法第7条では「著しく低い価額の対価」で譲渡を受けた場合に「みなし贈与」の規定が適用されることが規定されています。
では、「著しく低い価額の対価」とはどのような意味なのでしょうか。

残念ながら、相続税法には規定がありません。
国税庁のタックスアンサーでは、次のように説明されています。

著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定することになります。法人に対して譲渡所得の基因となる資産の移転があった場合に、時価で譲渡があったものとみなされる「著しく低い価額の対価」の額の基準となる「資産の時価の2分の1に満たない金額」により判定するものではありません。

国税庁 タックスアンサー

つまり明確な規定はなく、個々の具体的事案に基づき判定すると国税庁は回答しています。

親族間売買の前に

このように親子間での不動産売買は、税務署が目を光らせています。


不動産の適正な時価の専門家として不動産鑑定士が存在します。
不動産鑑定は費用が掛かりますが、次のようなメリットがあります。

①適正な時価を税務署に対して証明する
②税務調査が来ても大丈夫という安心感
③みなし贈与税の回避

みなし贈与の規定の問題は、明確な基準がないことです。
明確な基準が用意されておらず、"個々の具体的事案に基づき判定”されてしまうので、適正な時価についてはお近くの不動産鑑定士にご相談されることをお勧めします。

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