”財産評価”と"鑑定評価”の違いは？
倉坂 和斗
財産評価とは？
財産評価とは、国税庁が定める財産評価基本通達というルールに則って算出される評価額です。
画一的な評価方法で、時価の8割を目途に算出(土地の場合)されますので、多くの場面において納税者が有利になります。
相続税の申告にあたってはこの財産評価が原則となりますので、税理士が相続税評価額として提示する不動産価格はこの財産評価になります。
鑑定評価とは？
鑑定評価とは、国家資格である不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に則って算出する評価額です。
対象不動産を個別・具体的に、評価するもので最も適正な時価を表します。
相続税申告で鑑定評価を使うためには「特別の事情」が必要と解されています。
両者の違い
| 比較項目 | 財産評価 | 鑑定評価 |
|---|---|---|
| 誰が評価する？ | 主に税理士 | 不動産鑑定士 |
| 特徴は？ | 画一的な評価 | 個別的な評価 |
| メリット | 基本的には実勢価格より低く評価される | 個別不動産の適正時価を表せる |
| デメリット | 特別な場合鑑定評価より高く評価される | 税務署に否認されるリスクがある |
注意点
既に記述の通り、基本的には時価より低く算出されますので、①財産評価で問題ありません。
しかし次のようなケースの場合には②鑑定評価の方が有利になる可能性があります。
・建築不可である土地
・市街化調整区域に存する雑種地等
・私道が含まれる土地
・面積が著しく小さい土地
・前面道路との高低差が著しい土地
・その他特殊な土地
このような場合、上記の個別的な要因を全国一律の財産評価で反映しきれない場合があるからです。
まとめ
もしも財産評価額が高すぎる、そんな価格では到底売れないと感じたら、それはサインです。
このような場合、②鑑定評価額による時価を採用することで相続税が安くなる可能性があります。
不動産鑑定評価による相続税申告は税務署に否認されるリスクもありますので、一度お近くの不動産鑑定士にご相談ください。
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