相続税・贈与税の不動産評価のキホン！財産評価基本通達とは？

相続税・贈与税の不動産評価

相続と贈与は無償で財産を取得するため、取引価格が存在しません。そのため、税金を課するためにはその取得財産を評価する必要があります。

相続税法22条には、財産の評価は「時価」による旨だけ規定されており「時価」の内容を巡っては法律の解釈の問題となっています。

「時価」について「不動産鑑定評価」が用いられる場合もありますが、一般的には「財産評価基本通達(以下、通達)」が用いられます。

財産評価基本通達とは？

通達は、国税庁長官によって定められたものであり、法律ではありません。
通達とは、行政内部の機関や職員に対して拘束力を有するものであり、国民一般に対して効力を有するものではありません。

しかし法的には通達の内容が合理的なものである限り、有効なものと解されています。
また、実務上においても通達により評価が行われるのが一般的です。

趣旨

通達は全国画一の評価方法によって、財産の評価を行うものであり、次のような趣旨があります。

【通達】土地の評価方法は？

土地は地目ごとに、評価方法が定められていますが特に重要な宅地の評価方法をご紹介します。

宅地の評価方法は次の２つがあります。

①路線価方式：主に市街地の宅地についてこの方式が使われます。

②倍率方式：路線価方式が使えない宅地についてこの方式が使われます。

【通達】家屋の評価方法は？

家屋の評価方法は、次のように評価します。

まとめ

不動産は同じものが2つとない、個別性の強い資産です。
したがってその価格も個々の不動産ごとに様々な条件を加味して形成されます。

しかし相続や贈与があるごとに個別評価をすることは合理的でないため、通達によって(簡便に)不動産が評価されています。
通達は課税のためには通達は非常に合理的で便利なものです。

ただし、通達による評価額は時価ではありません。
通達はあくまで相続・贈与税を課税するためだけの簡便な評価ですので、これをもとに遺産分割や親族間売買を行うのはトラブルの元です。

不動産の適正な時価を知りたい場合には、個別不動産について価格形成要因をしっかりと分析して評価する不動産鑑定がトラブル防止になり得ます。