適合の原則 - 不動産鑑定の知識

適合の原則の意義

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。
したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。
不動産鑑定評価基準　総論第4章Ⅸ

適合の原則は一般の経済法則に基礎を置くものではなく、鑑定評価固有の原則です。

不動産は通常単独で存在するものではなく他の不動産と地域を形成します。

そこでその不動産が最有効使用といえるためには周辺環境と適合することが必要です。

例えば、高層共同住宅が建ち並ぶ地域に、低層の戸建住宅があるとします。

容積率が高く土地が高度利用されている地域において、築古の低層戸建住宅として利用されている場合には環境と適合しているとはいえず「場違い建物」などと呼ばれます。

このように適合の原則は周辺環境との適合状態に関する原則といえます。

鑑定評価上、最有効使用を判定するための地域分析及び個別分析において適合の原則を活用します。

具体的には、対象不動産がどのような地域に属するか、その地域はどのような特性を有しているか等を分析するとともに、近隣地域の標準的な使用方法を把握したうえで対象不動産との相互関係を明らかにすることが必要です。

適合の原則は最有効使用を判定するための原則であることから両者は密接な関係があります。

適合の原則は均衡の原則と共に最有効使用を判定する指針となります。
均衡の原則が内部的均衡に関する原則であるのに対し、適合の原則は外部的均衡に関する原則である点が異なります。

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