1つの不動産なのに4つの価格?「1物4価(いちぶつよんか)」とは?

1物4価

「1物4価(いちぶつよんか)」とは?

不動産の価格は一般の物と違って非常にわかりにくいです。
しかし不動産の価格には4つの公的な指標あります。
1つの不動産に4つの価格指標があることから「1物4価」と呼びます。

全体像

名称地価公示基準地価相続税路線価固定資産税路線価
価格時点1月1日(毎年)7月1日(毎年)1月1日(毎年)1月1日(3年に1度)
公表日3月中旬9月中旬7月1日4月頃(3年に1度)
調査主体都道府県国税庁市町村
目的一般の土地価格指標国土利用計画法相続税・贈与税の課税計算固定資産税の課税
価格水準100%100%80%70%
算定根拠鑑定評価鑑定評価財産評価基本通達固定資産評価基準

公示価格

国が、一般の土地価格指標を与えるために行う大規模な不動産価格調査です。
公示価格は毎年1月1日時点の価格が3月中旬に発表されます。
標準地と呼ばれる全国約26,000地点(令和2年度)の土地価格を不動産鑑定士2名が不動産鑑定により求めます。

基準地価

都道府県が、国土利用計画法に基づき行う価格調査です。
基準地価は毎年7月1日時点の価格が9月中旬に発表されます。
(1物4価の中で唯一、価格時点が7月1日ですので価格変動率を知る際に有用になります)
基準地呼ばれる全国約21,519地点(令和2年度)の土地価格を不動産鑑定士1名以上が不動産鑑定により求めます。

相続税路線価

国税庁が定めるもので、路線に価格がつけられることから路線価と呼ばれます。
相続税・贈与税の課税のために設定されるもので、「評価の安全性」の観点から公示価格水準の80%を目安に設定されています。
相続税路線価は毎年1月1日時点の価格が7月1日に発表されます。

固定資産税路線価

市町村が固定資産税を課税するために作成する路線価です。
固定資産税路線価は知名度が低いので、通常「路線価」というと「相続税路線価」の事を意味していることが多いです。
固定資産税路線価は公示価格水準の70%を目安に設定されています。
また、固定資産税路線価は3年に1度評価替えが行われ、4月頃に発表されます。

自宅の土地価格を自分で調べたい

1物4価を使えば、自分の家の土地価格を調べることができます。

(あくまで簡易的にです。遺産分割などで不動産の正確な価格が知りたい場合は必ず不動産鑑定士にご相談ください)

公示価格・基準価格

公示価格や基準価格が自宅の近くにあれば、それを参考に大体の目安がわかります。
ただし、住宅地や商業地の区分によって地価水準が異なりますのでご注意ください

相続税路線価

相続税路線価が敷設されているエリアであれば、サイトから簡単に調べられます。
(路線価がないエリアもあります)
相続税路線価の価格は千円単位で表示されています。
相続税路線価は80%水準で設定されていますので相続税路線価÷0.8という計算式で時価水準を簡易的に求めることができます。

固定資産税路線価

こちらも固定資産税路線価が敷設されているエリアであればサイトから調べられます。
(ただし3年に1度しか評価されませんので、古い情報にご注意ください)
固定資産税路線価は円単位で表示されます。
また、70%水準で設定されていますので固定資産税路線価÷0.7という計算式で時価水準を簡易的に求めることができます。

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不動産鑑定士

倉坂 和斗
倉坂 和斗宅地建物取引士・FP技能士
(公)日本不動産鑑定士協会連合会 会員
(公)東京都不動産鑑定士協会 会員