J-REITと不動産鑑定士

今回は、J-REITの概要と不動産鑑定の関わりについてわかりやすくご紹介します。

J-REITとは何か

J-REIT (ジェーリート)は、株式と同様に証券取引所で購入することができる金融商品です。

実物不動産に投資するのは数千万円から数億円以上必要ですが、J-REITであれば数万円程度から不動産に投資をすることができます。

「不動産に投資をしたいけどまとまったお金は用意できない」という方や「様々な種類の不動産に分散して投資をしたい」という方には魅力的な投資対象です。

J-REITの基礎知識

  • 【J-REIT(Japanese Real Estate Investment Trust)】
    日本で上場している不動産投資信託のこと
  • 【不動産投資信託】
    投資家からお金を集め、まとまったお金で不動産に投資して、その不動産から得られた収益を投資家に還元する仕組み

J-REITはいくらから買える?

J-REITは株式と同様に証券会社に口座があれば簡単に購入することができます。

株であれば通常100株が最低購入単位ですが、J-REITは1口が最低購入単位となります。

この1口の価格を「投資口価格」と呼び、この投資口価格はマーケットで日々刻々と変動しています。

投資口価格は1口42,850円のものから1口733,000円のものと様々なものがあります。
(2022年4月14日時点の情報)

J-REIT一覧

実際に上場しているJ-REITの一覧をご紹介します。

銘柄投資口価格
(円)
1口NAV
(円)
NAV倍率
(倍)
分配金利回り
(%)
日本ビルファンド   675,000580,5251.163.63
ジャパンリアルエステイト   620,000569,5591.093.71
日本都市ファンド   104,100109,2760.954.32
オリックス不動産   167,700186,5850.94.52
日本プライムリアルティ   399,500379,7711.053.88
NTT都市開発リート   158,800136,2391.174.22
東急リアル・エステート   191,300201,1180.953.72
グローバル・ワン不動産   114,300135,0580.854.28
ユナイテッド・アーバン   140,900158,2470.894.4
森トラスト総合リート   141,800143,2450.994.23
フロンティア不動産   512,000452,1041.134.29
平和不動産リート   150,700133,8561.134.08
日本ロジスティクスファンド   321,500294,0731.093.14
福岡リート   167,300175,5030.954.18
ケネディクス・オフィス   708,000737,2630.963.95
いちごオフィスリート   86,80084,7821.025.28
大和証券オフィス   733,000761,9560.963.82
阪急阪神リート   151,400167,0790.913.87
大和ハウスリート   322,500288,0841.123.47
ジャパン・ホテル・リート   65,40075,2340.870.56
大和証券リビング   114,100103,4021.13.82
ジャパンエクセレント   132,000161,6480.824.24
インヴィンシブル   42,85050,5940.850.77
日本アコモデーションファンド   639,000531,2811.23.15
森ヒルズリート   149,300153,5900.974.07
産業ファンド   189,100129,5651.463.24
アドバンス・レジデンス   351,000296,1591.193.25
スターツプロシード   232,700224,6331.043.88
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト   211,800198,4601.073.88
アクティビア・プロパティーズ   420,500450,8150.934.41
GLP   179,800136,1731.323.13
コンフォリア・レジデンシャル   325,000296,9911.093.29
日本プロロジスリート   365,000253,6061.442.68
星野リゾート・リート   670,000532,3451.262.19
Oneリート   290,800277,6511.054.9
イオンリート   150,900148,6941.014.33
ヒューリックリート   165,500175,8790.944.47
日本リート   374,000395,5300.954.48
トーセイ・リート   135,500140,1430.975.25
積水ハウス・リート   80,00085,7980.934.23
ケネディクス商業リート   278,900258,6941.084.7
ヘルスケア&メディカル   160,400124,5411.294.14
サムティ・レジデンシャル   128,200111,3081.154.43
野村不動産マスターファンド   163,400168,7330.973.97
いちごホテルリート   86,900129,0230.671.95
ラサールロジポート   179,100146,1631.233.41
スターアジア不動産   61,40054,7981.124.81
マリモ地方創生リート   132,700135,3900.985.53
三井不動産ロジスティクスパーク   577,000430,8801.342.9
大江戸温泉リート   68,700112,5280.614.23
みらい   52,30049,8811.054.87
森トラスト・ホテルリート   131,400136,1760.961.59
三菱地所物流リート   469,500349,7411.343.18
CREロジスティクスファンド   199,500158,3451.263.55
ザイマックス・リート   125,900141,8670.895.53
タカラレーベン不動産   118,900109,2581.094.74
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス   159,100138,3441.153.43
エスコンジャパンリート   133,800123,4951.085.02
サンケイリアルエステート   100,400121,2000.835.38
SOSiLA物流リート   156,900123,6831.273.32
東海道リート   116,100107,7241.085.53

(2022年4月14日時点の情報)

用語簡単な説明
投資口価格その時点での1口の価格です。(最低投資価格)
1口NAVその時点での純資産価格を発行済口数で割ったものです。
投資口価格と比較することにより割安・割高の目安になります。
NAV倍率株式投資におけるPBRのようなもので、1口あたりNAVと投資口価格の関係を表します。
この数値が低ければ割安、高ければ割高と判断することができます。
分配金利回り投資口価格に対する分配金の割合です。

J-REITによる利益の種類

J-REITで得ることができる利益には、

価格変動による売却益(キャピタルゲイン)

分配金による利益(インカムゲイン)

の2種類があります。

価格変動による売却益(キャピタルゲイン)

買った時の価格よりも高く売った際に得られる利益のことです。

たとえば、1口10万円のREITを買って、15万円になったときに売れば5万円の売却益となります。

キャピタルゲインを狙うのであれば、アセットの将来性やNAV等で今後高くなると予想されるJ-REITを安く購入することが必要です。

分配金による利益(インカムゲイン)

定期的にもらうことができる分配金による利益です。
(多くは年に2回受け取ることができますが、中には年1回のREITもあります)

J-REITの分配金利回りは平均で3.9%ほどあります。
(2022年4月14日時点)

たとえば、1口10万円のREITを買ったら年間で3,900円の分配金がもらえる計算になります。

株の配当金と呼ばれるものに相当します。

J-REITと不動産鑑定の関わり

以上がJ-REITの概要となりますが、J-REITと不動産鑑定は密接な関係があります。

例えば、次のような場合に不動産鑑定が用いられます。

・J-REITが不動産を取得する際の評価
・J-REITが保有している期間中の評価
・証券化対象不動産を担保に供するための評価

J-REITに係る鑑定評価は多数の投資家に重大な影響を与える可能性が高く、通常の鑑定評価よりも厳密な評価手順が求められています。

具体的には【不動産鑑定評価基準各論第3章】や【証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針】等の規定を遵守する必要があります。

また、J-REITは投資家への情報開示のため、さまざまなデータを公表していますが、その公表データが一般の不動産鑑定業務の役に立っています。

不動産鑑定士とインサイダー

J-REITの評価に関与した不動産鑑定士は金融商品取引法上のインサイダーに該当します。

自分で購入するのはもちろんですが、他人に情報を伝えるのもアウトです。

不動産鑑定士はJ-REITで勝てる?

J-REITの評価に関与していない不動産鑑定士であればJ-REITを購入しても問題ありません。

では、不動産鑑定士であれば、J-REITで確実に利益を得ることができるのでしょうか?

不動産の経済価値の専門家たる不動産鑑定士たるもの、J-REITで負けることなんてありえない。

・・といいたいところですが、実際はそんなことありません。

利益がでるときもあれば大損するときもあります。

これは証券アナリストが株で勝ち続けることができないことと似ている気がします。

まとめ

私自身、28歳の時からJ-REITに投資をしています。

新型コロナウイルス感染症が流行する前に買ったホテル特化型のJ-REITが半値になったりもしましたが、とても良い勉強代になりました。

以来、年に1回送られてくる決算(運用)報告書に目を通しながら、常にマーケットを意識するように気を付けています。

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不動産鑑定士

倉坂 和斗
倉坂 和斗税理士試験科目合格・宅地建物取引士・FP技能士
(公)日本不動産鑑定士協会連合会 会員
(公)東京都不動産鑑定士協会 会員

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