J-REITと不動産鑑定士

今回は、J-REITの概要と不動産鑑定の関わりについてわかりやすくご紹介します。

J-REITとは何か

J-REIT (ジェーリート)は、株式と同様に証券取引所で購入することができる金融商品です。

実物不動産に投資するのは数千万円から数億円以上必要ですが、J-REITであれば数万円程度から不動産に投資をすることができます。

「不動産に投資をしたいけどまとまったお金は用意できない」という方や「様々な種類の不動産に分散して投資をしたい」という方には魅力的な投資対象です。

J-REITはいくらから買える？

J-REITは株式と同様に証券会社に口座があれば簡単に購入することができます。

株であれば通常100株が最低購入単位ですが、J-REITは1口が最低購入単位となります。

この1口の価格を「投資口価格」と呼び、この投資口価格はマーケットで日々刻々と変動しています。

投資口価格は1口42,850円のものから1口733,000円のものと様々なものがあります。
(2022年4月14日時点の情報)

J-REIT一覧

実際に上場しているJ-REITの一覧をご紹介します。

銘柄	投資口価格 (円)	1口NAV (円)	NAV倍率 (倍)	分配金利回り (%)
日本ビルファンド	675,000	580,525	1.16	3.63
ジャパンリアルエステイト	620,000	569,559	1.09	3.71
日本都市ファンド	104,100	109,276	0.95	4.32
オリックス不動産	167,700	186,585	0.9	4.52
日本プライムリアルティ	399,500	379,771	1.05	3.88
NTT都市開発リート	158,800	136,239	1.17	4.22
東急リアル・エステート	191,300	201,118	0.95	3.72
グローバル・ワン不動産	114,300	135,058	0.85	4.28
ユナイテッド・アーバン	140,900	158,247	0.89	4.4
森トラスト総合リート	141,800	143,245	0.99	4.23
フロンティア不動産	512,000	452,104	1.13	4.29
平和不動産リート	150,700	133,856	1.13	4.08
日本ロジスティクスファンド	321,500	294,073	1.09	3.14
福岡リート	167,300	175,503	0.95	4.18
ケネディクス・オフィス	708,000	737,263	0.96	3.95
いちごオフィスリート	86,800	84,782	1.02	5.28
大和証券オフィス	733,000	761,956	0.96	3.82
阪急阪神リート	151,400	167,079	0.91	3.87
大和ハウスリート	322,500	288,084	1.12	3.47
ジャパン・ホテル・リート	65,400	75,234	0.87	0.56
大和証券リビング	114,100	103,402	1.1	3.82
ジャパンエクセレント	132,000	161,648	0.82	4.24
インヴィンシブル	42,850	50,594	0.85	0.77
日本アコモデーションファンド	639,000	531,281	1.2	3.15
森ヒルズリート	149,300	153,590	0.97	4.07
産業ファンド	189,100	129,565	1.46	3.24
アドバンス・レジデンス	351,000	296,159	1.19	3.25
スターツプロシード	232,700	224,633	1.04	3.88
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト	211,800	198,460	1.07	3.88
アクティビア・プロパティーズ	420,500	450,815	0.93	4.41
ＧＬＰ	179,800	136,173	1.32	3.13
コンフォリア・レジデンシャル	325,000	296,991	1.09	3.29
日本プロロジスリート	365,000	253,606	1.44	2.68
星野リゾート・リート	670,000	532,345	1.26	2.19
Oneリート	290,800	277,651	1.05	4.9
イオンリート	150,900	148,694	1.01	4.33
ヒューリックリート	165,500	175,879	0.94	4.47
日本リート	374,000	395,530	0.95	4.48
トーセイ・リート	135,500	140,143	0.97	5.25
積水ハウス・リート	80,000	85,798	0.93	4.23
ケネディクス商業リート	278,900	258,694	1.08	4.7
ヘルスケア＆メディカル	160,400	124,541	1.29	4.14
サムティ・レジデンシャル	128,200	111,308	1.15	4.43
野村不動産マスターファンド	163,400	168,733	0.97	3.97
いちごホテルリート	86,900	129,023	0.67	1.95
ラサールロジポート	179,100	146,163	1.23	3.41
スターアジア不動産	61,400	54,798	1.12	4.81
マリモ地方創生リート	132,700	135,390	0.98	5.53
三井不動産ロジスティクスパーク	577,000	430,880	1.34	2.9
大江戸温泉リート	68,700	112,528	0.61	4.23
みらい	52,300	49,881	1.05	4.87
森トラスト・ホテルリート	131,400	136,176	0.96	1.59
三菱地所物流リート	469,500	349,741	1.34	3.18
CREロジスティクスファンド	199,500	158,345	1.26	3.55
ザイマックス・リート	125,900	141,867	0.89	5.53
タカラレーベン不動産	118,900	109,258	1.09	4.74
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス	159,100	138,344	1.15	3.43
エスコンジャパンリート	133,800	123,495	1.08	5.02
サンケイリアルエステート	100,400	121,200	0.83	5.38
SOSiLA物流リート	156,900	123,683	1.27	3.32
東海道リート	116,100	107,724	1.08	5.53

(2022年4月14日時点の情報)

用語	簡単な説明
投資口価格	その時点での1口の価格です。(最低投資価格)
1口NAV	その時点での純資産価格を発行済口数で割ったものです。 投資口価格と比較することにより割安・割高の目安になります。
NAV倍率	株式投資におけるPBRのようなもので、1口あたりNAVと投資口価格の関係を表します。 この数値が低ければ割安、高ければ割高と判断することができます。
分配金利回り	投資口価格に対する分配金の割合です。

J-REITによる利益の種類

J-REITで得ることができる利益には、

①価格変動による売却益(キャピタルゲイン)

②分配金による利益(インカムゲイン)

の2種類があります。

J-REITと不動産鑑定の関わり

以上がJ-REITの概要となりますが、J-REITと不動産鑑定は密接な関係があります。

例えば、次のような場合に不動産鑑定が用いられます。

J-REITに係る鑑定評価は多数の投資家に重大な影響を与える可能性が高く、通常の鑑定評価よりも厳密な評価手順が求められています。

具体的には【不動産鑑定評価基準各論第3章】や【証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針】等の規定を遵守する必要があります。

また、J-REITは投資家への情報開示のため、さまざまなデータを公表していますが、その公表データが一般の不動産鑑定業務の役に立っています。

不動産鑑定士はJ-REITで勝てる？

J-REITの評価に関与していない不動産鑑定士であればJ-REITを購入しても問題ありません。

では、不動産鑑定士であれば、J-REITで確実に利益を得ることができるのでしょうか？

「不動産の経済価値の専門家たる不動産鑑定士たるもの、J-REITで負けることなんてありえない。」

・・といいたいところですが、実際はそんなことありません。

利益がでるときもあれば大損するときもあります。

これは証券アナリストが株で勝ち続けることができないことと似ている気がします。

まとめ

私自身、28歳の時からJ-REITに投資をしています。

新型コロナウイルス感染症が流行する前に買ったホテル特化型のJ-REITが半値になったりもしましたが、とても良い勉強代になりました。

以来、年に1回送られてくる決算(運用)報告書に目を通しながら、常にマーケットを意識するように気を付けています。