J-REITの選び方【NAV・NAV倍率編】

J-REITの選び方

J-REITは2022年4月時点で61銘柄が上場しています。

株式銘柄よりも全然少ないとはいえ、どの指標を見て、どれを選んだら良いのか悩ましいものです。

そこで、J-REITを選ぶ際にチェックする項目の代表的なものをご紹介します。

※ごくごく入門的な内容ですので、既にJ-REIT投資をしている方はこのコラムは読む必要はありません。

以上のようにJ-REITを選ぶポイントはいくつもあるのですが、今回はそのうちの１つである「NAV」「一口当たりNAV」「NAV倍率」について見ていきたいと思います。

「投資口価格とNAVの比較」または「NAV倍率」を見ることによってその銘柄が「割安なのか？割高なのか？」がわかるようになります。

NAV

「NAV」とは、Net Asset Value(ネットアセットバリュー)の略で「ナブ」と呼ばれます。

日本語で言うと「純資産総額」のことで「資産」から「負債」を引いて求められたものが「NAV」です。

※文字だけではどうしてもわかりにくいですので、具体例でご説明します。

1口あたりNAV

以上により「NAV」は求められますが、そのままの状態では「投資口価格」と比較をすることができません。

「投資口価格」と比較をするには、NAVから求められる「1口あたりNAV」用います。

「1口あたりNAV」とはその名の通り「NAV」を「発行済み投資口数」で割ったものになります。

「1口あたりNAV」と「投資口価格」を比較することによって割安か割高かがざっくりとわかります。

1口あたりNAVと投資口価格の比較

「1口あたりNAV」は基準価格とも言われ、市場で取引されている投資口価格と比較することにより、割安か割高かがわかります。

NAV倍率

上記のように、「1口あたりNAV」と「投資口価格」を比較すれば割安か割高かが判断することができます。

しかし、「金額での比較」よりも「割合での比較」の方が便利であるため「NAV倍率」という指標を使って割安割高を判断することが一般的です。

2022年5月13日時点の情報

J-REIT銘柄	投資口価格 (円)	1口NAV (円)	NAV倍率
エスコンジャパンリート投資法人	130,100	123,495	1.05
サンケイリアルエステート投資法人	95,000	123,268	0.77
SOSiLA物流リート投資法人	153,600	123,683	1.24
東海道リート投資法人	114,400	107,724	1.06
日本アコモデーションファンド投資法人	648,000	545,645	1.19
森ヒルズリート投資法人	147,700	153,590	0.96
産業ファンド投資法人	187,800	129,565	1.45
アドバンス・レジデンス投資法人	345,500	296,159	1.17
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	211,100	198,460	1.06
アクティビア・プロパティーズ投資法人	411,500	450,815	0.91
ＧＬＰ投資法人	169,900	142,610	1.19
コンフォリア・レジデンシャル投資法人	331,000	296,991	1.11
日本プロロジスリート投資法人	350,000	253,606	1.38
星野リゾート・リート投資法人	692,000	532,345	1.3
Oneリート投資法人	271,700	283,943	0.96
イオンリート投資法人	149,000	148,694	1
ヒューリックリート投資法人	158,200	179,364	0.88
日本リート投資法人	368,500	395,530	0.93
積水ハウス・リート投資法人	76,900	85,798	0.9
トーセイ・リート投資法人	130,700	140,143	0.93
ケネディクス商業リート投資法人	270,300	258,694	1.04
ヘルスケア＆メディカル投資法人	160,200	124,541	1.29
サムティ・レジデンシャル投資法人	132,500	111,308	1.19
野村不動産マスターファンド投資法人	166,700	173,819	0.96
いちごホテルリート投資法人	90,700	129,023	0.7
ラサールロジポート投資法人	178,800	151,710	1.18
スターアジア不動産投資法人	58,700	54,798	1.07
マリモ地方創生リート投資法人	133,900	135,390	0.99
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	542,000	430,880	1.26
大江戸温泉リート投資法人	69,700	112,528	0.62
投資法人みらい	50,400	49,881	1.01
森トラスト・ホテルリート投資法人	129,100	137,164	0.94
三菱地所物流リート投資法人	458,000	356,386	1.29
CREロジスティクスファンド投資法人	197,200	158,345	1.25
ザイマックス・リート投資法人	122,200	144,370	0.85
タカラレーベン不動産投資法人	120,100	111,131	1.08
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人	154,100	138,344	1.11
日本ビルファンド投資法人	680,000	580,525	1.17
ジャパンリアルエステイト投資法人	636,000	569,559	1.12
日本都市ファンド投資法人	103,100	108,104	0.95
オリックス不動産投資法人	180,800	191,036	0.95
日本プライムリアルティ投資法人	391,000	379,771	1.03
NTT都市開発リート投資法人	147,600	136,239	1.08
東急リアル・エステート投資法人	185,400	201,118	0.92
グローバル・ワン不動産投資法人	109,300	135,058	0.81
ユナイテッド・アーバン投資法人	144,000	158,247	0.91
森トラスト総合リート投資法人	140,400	143,245	0.98
インヴィンシブル投資法人	42,600	50,594	0.84
フロンティア不動産投資法人	502,000	452,104	1.11
平和不動産リート投資法人	148,300	133,856	1.11
日本ロジスティクスファンド投資法人	316,500	294,073	1.08
福岡リート投資法人	161,700	178,080	0.91
ケネディクス・オフィス投資法人	672,000	737,263	0.91
いちごオフィスリート投資法人	84,500	84,782	1
大和証券オフィス投資法人	725,000	761,956	0.95
阪急阪神リート投資法人	146,700	167,079	0.88
スターツプロシード投資法人	236,300	224,633	1.05
大和ハウスリート投資法人	316,500	297,543	1.06
ジャパン・ホテル・リート投資法人	66,500	75,234	0.88
大和証券リビング投資法人	115,200	103,402	1.11
ジャパンエクセレント投資法人	125,600	162,014	0.78

NAV倍率とPBRの相違点

NAV倍率は株式投資の指標として有名なPBR(株価純資産倍率)とよく似ています。

いずれも1単位あたりの「純資産」と「投資価格」の関係を表す指標ですが、大きな違いとしてNAV倍率は時価ベース、PBRは簿価ベースである点があげられます。

上場株式の純資産は簿価ベースの資産から負債を控除してもとめますが、J-REITの資産である不動産は不動産鑑定士による鑑定評価額(時価ベース)が用いられます。

簿価と時価は本質的に異なるものであり、その点に不動産鑑定士の存在意義があるわけですが、それはまた別の機会にご紹介します。

比較項目	NAV倍率	PBR
使用場面	J-REIT等の投資判断	株式投資等の投資判断
計算式	投資口価格÷1口あたり純資産	株価÷1株あたり純資産
違い	純資産は時価ベース	純資産は簿価ベース

まとめ

実際にJ-REITに投資をする際には知っておくべきことがたくさんありますが、今回はそのうちの1つとして「NAV・NAV倍率」についてご紹介しました。

ルールを知れば知るほど、情報を得れば得るほど、J-REIT投資は楽しくなります。

今後も定期的にJ-REITの選択指標をご紹介していきます。