同族間・親族間での不動産売買は『適正な時価』で行わないと税務リスクがあります

同族間売買とは、同族法人の絡んだ不動産売買をいいます。

親族間売買とは、親族間(個人間)での不動産売買をいいます。

個人から資産管理会社に不動産を譲渡することをいいます。

不動産鑑定を活用すると

1.公正中立な不動産鑑定により、適正時価の証明できます。

2.明確な根拠のある不動産鑑定評価書があるので税務調査がきても安心です。

3.贈与税、みなし譲渡課税等の不利益を回避できます。

同族間売買等に不動産鑑定を用いるべき理由

明確な根拠のある適正な時価

路線価は相続税評価額であって、時価ではありません。
不動産鑑定は個別不動産の適正な価格を判定するため、一番確実かつ安全な方法です。

税務調査にしっかりご対応

税務調査が来ても不動産鑑定評価書を取得しておけば、適正に取引が行われたことを証明できます。
不動産鑑定士が立ち合ってしっかりとご対応します。

税務上のリスク回避

取引価格が不適当と認められると、贈与税やみなし譲渡課税がされてしまい、大変な不利益を被ります。
このようなことにならないように不動産鑑定が非常に有効です。

税務上のリスク

親族間売買

親族間売買

親族間売買は特別の事情が入りやすいため、不動産を『時価より著しく低額』で取引をしてしまうと次のようなリスクがあります。

売主(親族)→買主(親族)
売主(親族)→時価で譲渡したものとして所得税が課されてしまいます。

買主(親族)→譲渡価格と時価との差額を贈与したものとみなされて贈与税が課されてしまいます。

同族間売買

同族間売買の場合も特別の事情が入りやすいため、適正な時価で取引されたと認められないと下記のような税務上のリスクがあります。

同族間売買のパターン(低額譲渡)

法人から役員への同族間売買
売主(法人)→買主(役員)
売主(法人)→時価で譲渡があったものみなされ、さらに差額は寄付金扱い(損金不算入)とされてしまいます。

買主(役員)→譲渡価格と時価の差額は、役員賞与として処理されてしまいます。
役員から法人への同族間売買
売主(役員)→買主(法人)
売主(役員)→時価で譲渡したものとみなして役員に所得税が課されてしまいます。

買主(法人)→譲渡価格と時価との差額が所得計上されてしまいます。
法人から法人への同族間売買
売主(法人)→買主(法人)
売主(法人)→時価で譲渡があったものみなされ、さらに差額は寄付金扱い(損金不算入)とされてしまいます。

買主(法人)→譲渡価格と時価との差額が所得計上されてしまいます。

資産管理会社への不動産移転

資産管理会社

不動産を個人から資産管理会社に移す場合には「時価」で譲渡する必要があります。
時価と離れた価格で資産管理会社へ不動産を譲渡をした場合には次のリスクがあります。

個人→資産管理会社(低額譲渡)
個人→時価で売買したものとみなされて所得税が課されてしまいます。

資産管理会社→譲渡価格と時価との差額が所得計上されてしまいます。

適正な価格を無視した金額での売買は
リスクが非常に高いです

将来の税務調査の可能性を考え
不動産鑑定をご活用ください。

不動産鑑定評価書の特徴

不動産鑑定評価書は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準に則って作成されます。

不動産鑑定士が評価不動産を徹底的に調査分析して作成します。
そのページ数は50ページから100ページに及びます。

常に最新の取引事例・賃貸事例を収集し、賃料相場・需給動向等を調査分析しています。

同族間売買・親族間売買・資産管理会社への不動産移転には公的証明力のある不動産鑑定を

当社のお約束

税務調査にご対応

もしも税務調査が入った場合には、鑑定評価書の内容について不動産鑑定士が直接ご説明に伺います。ただ鑑定評価書を納品して終わりではありません。

公立中正な鑑定評価

不動産鑑定評価基準に則って常に公立中正な鑑定評価を行います。十分な根拠と説得力を有する鑑定評価書を作成します。

いつでもご相談可能

当社はお客様にとって気軽に相談できるパートナーでありたいと考えております。お気軽にご相談ください。

個人ですが鑑定評価を依頼できますか?

個人様・法人様に関わらずどなたでもご依頼を承ります。
敷居を高く感じておられるようですが、不動産鑑定士は気難しい専門家ではなく身近な相談相手です。
お気軽にご相談ください。

地方にある不動産でも対応可能ですか?

全国ご対応可能です。
ただし、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県以外に所在する不動産を評価する場合には、交通費の実費が加算となります。
また、東京駅から直線距離で200km以上ある場合には実費宿泊費も加算となります。

非対面で依頼したいのですが可能ですか?

新型コロナウイルス感染症対策のため、非対面でのご依頼も受け付けております。
お電話・LINE・メール・ZOOM等の中からお客様のご希望方法でご対応させて頂きます。
まずはお問い合わせフォームからご連絡ください。

急ぎで鑑定評価書が欲しいのですが、どれくらいの期間がかかりますか?

不動産鑑定評価書(調査報告書)の場合、必要資料を受領してから約2週間頂いております。
事情によりお急ぎの場合には、オプション(+55,000円)で7日以内に御納品いたします。

鑑定評価等の費用を知りたいのですが。

当社ではお客様に安心してご相談いただけるように、料金表を公開しております
また、料金表に則ったお見積り計算もできますので、こちらからご覧ください。

御見積書が欲しいのですが。

お問い合わせフォームからご連絡ください。
ご入力いただいた内容をもとに作成させて頂き、正式な御見積書をメールで御送付させて頂きます。

不動産鑑定料金はなぜ高いのですか?

不動産鑑定は、国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に記載されている手順に則って行われます。
この手順に則って評価を行うと、不動産鑑定士1名で約2週間程の作業量となり、また不動産鑑定士は鑑定評価額に対して責任を負います。
不動産鑑定の料金は、不動産鑑定士が対象不動産を徹底的に調査・分析する対価であるとともにその責任に対する対価とお考え下さい。
少し高く感じられるかもしれませんが、不動産価値が問題となっている場面において、その費用対効果は抜群であると考えます。

鑑定評価額を希望の金額にしてほしいのですが。

鑑定評価額は調査分析と判断の結果として求められるものであり、意図的にお客様のご希望の鑑定評価額にすることはできません
当社は、いかなる場合においても公正妥当な態度を保持し、専門職業家として良心に従い、誠実に不動産鑑定を行います。

鑑定評価の結果、意味のない鑑定評価額になってしまわないか心配です。

当社ではお客様の依頼目的を十分に伺い、鑑定評価を行う意味があると判断される場合のみ鑑定評価を受託いたします。
必要に応じて事前に概算価格等を査定しますので、ご安心ください。(ご契約まで一切の費用はかかりません)

不動産鑑定のお問い合わせ

    ◆お客様につきまして

    ◆評価不動産につきまして

    依頼目的 (必須)
    売買の参考同族間売買相続遺産分割資産評価担保訴訟その他

    評価不動産の種類 (必須)
    土地土地建物マンション底地借地権家賃地代その他

    評価不動産は現在、賃貸されてますか?(必須)
    はいいいえわからない

    評価書の提出先 (必須)
    なし税務署金融機関裁判所その他

    ◆ご連絡

    ご希望の連絡方法
    電話メール

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    プライバシーポリシー

    「個人情報の保護に関する法律」に基づく公表事項
    弊社は、「個人情報の保護に関する法律」(以下「法」といいます。)に基づき、以下の事項を公表いたします。
    1. 個人情報の利用目的等
    (1)書面で個人情報を直接取得する場合以外の方法で、個人情報を取得する場合の利用目的(法第18条第1項関係)
    弊社が不動産鑑定評価等業務の過程において取得する各種個人情報につきましては、地価公示・地価調査ほかの公的評価及び不動産鑑定士等が行う鑑定評価等業務*に限って、利用させていただきます。

    *「鑑定評価等業務」とは、不動産の鑑定評価並びに不動産鑑定士等の名称を用いて行う不動産の客観的価値に作用する諸要因に関しての調査・分析または不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務をいう(不動産の鑑定評価に関する法律第3条第2項)

    (2)本人の求めに応じて第三者提供を停止することとしている場合の公表事項 (法第23条第2項関係)
    現在のところ、該当はありません。

    (3)共同利用に関する公表事項(法第23条第4項関係)
    弊社は、取得する取引事例等に関する個人データを下記により共同利用いたします。

    ① 共同して利用する者の範囲:(社)日本不動産鑑定協会並びにその会員、又は都道府県
    不動産鑑定士協会に所属する会員

    ② 共同して利用される個人データの項目:物件所在地、価額、面積、取引事例者の氏名、面する道路の幅員などの個別的な、あるいは公法上の制限、所在する地域の特徴などの地域的な価格形成要因のデータ項目

    ③ 利用目的:地価公示、地価調査ほかの公的評価及び不動産の鑑定評価に関する法律第2条の2に定められた鑑定評価等業務

    ④ 管理責任者:社団法人日本不動産鑑定協会(その下部組織である地域会を含む)及びその団体会員である都道府県不動産鑑定士協会

    2. 保有個人データに関して、本人の知り得る状態に置くべき事項(法第24条第1項関係)
    弊社の保有個人データについて以下の事項を公表いたします。

    (1)個人情報取扱事業者の氏名又は名称:株式会社SPCコンシューママーケティング
    (2)保有個人データの利用目的:鑑定評価等業務*
    *「鑑定評価等業務」とは、不動産の鑑定評価並びに不動産鑑定士等の名称を用いて行う不動産の客観的価値に作用する諸要因に関しての調査・分析または不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務をいう(不動産鑑定評価に関する法律第2条の2)

    (3)開示・訂正等・利用停止等にかかる手続き
    下記3をご参照

    3. 開示等の求めに応じる手続等に関する事項(法第29条関係)
    (1)開示の求めの対象となる保有個人データの項目 開示の求めの対象となる保有個人データの項目は以下の通りでございます。
    不動産鑑定評価書(控)記載の個人データ 対象不動産の所在、所有権者の氏名、テナントの氏名等
    不動産鑑定評価の依頼に関して取得された個人データ 対象不動産の所在、依頼者の氏名、テナントの氏名等
    社団法人日本不動産鑑定協会作成の会員録 会員の氏名、住所、勤務先、電話番号等
    (2)開示等の求めの申し出先
    開示等のご請求は郵送にてお願い申し上げます。
    (3)開示等の求めに対するご回答方法
    ご申請者の住所宛に書面によってご回答申し上げます。
    (4)開示等の求めに関して取得した個人情報の利用目的及び保存期間
    開示等の求めにともないまして取得いたしました個人情報は、開示等の求めに必要な範囲のみで取り扱うものといたします。ご提出いただいた書類は、開示等の求めに対するご回答が終了した日より2年間保存し、その後廃棄させていただきます。
    (5)不開示事由について
    次に定める場合は、不開示とさせていただきます。不開示と決定いたしました場合は、その旨、理由を付記させていただきご通知申し上げます。

    □開示の求めの対象が、法第2条で定義する保有個人データに該当しない場合
    □本人又は第三者の生命、身体、財産その他の権利利益を害するおそれがある場合
    □当社の業務の適正な実施に著しい支障を及ぼすおそれがある場合
    □他の法令に違反することとなる場合
    □申請者の個人情報の存在が認められない場合
    □代理人による申請に際して、代理権が確認できない場合
    □所定の申請書類に明らかな虚偽がある場合