立退料の意義

立退料とは一般的に「貸主から解約申し入れをする場合に正当事由を補完するために支払う金銭」のことをいいます。

貸主から解約申し入れをするには「正当事由」が必要となりますが、その内容は借地借家法第28条に規定されています。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

借地借家法 第28条

条文は少し読みにくいですが、正当事由の要件を抜き出すと次の通りになります。

❶～❹によって正当事由があると認められれば、立退料は不要になります。

しかし現実には❶～❹によって正当事由が認められることはごく稀であり、一般的には❺(≒立退料)が必要になります。

立退料の算定基準

立退料の算定基準でもっとも一般的なものは国土交通省の「公共用地の取得に伴う損失補償基準(以下、損失補償基準)」です。

損失補償基準は、国や地方公共団体が民間の用地買収等の際に損失を補償する際の基準で、算定方法が具体的に規定されている点が特徴的です。

一方で民間同士で立退きが問題になった場合には自由交渉が原則です。
(必ずしも損失補償基準に従う必要はなく、当事者さえ納得すればいくらでもOKです)

しかし民間当事者間で合意形成できず、調停や裁判となった場合には「損失補償基準」の考え方が準用されることが多いです。

したがってこのページでは「損失補償基準」をベースとしてご紹介しています。

立退料と借家権との違い

「立退料」と似たような概念に「借家権」というものがあります。

「不動産鑑定評価基準」には「借家権」の鑑定評価の記載があります。

借家権の鑑定評価は「借家権という権利の経済価値」を求めるものであり、立退料で通常問題となる移転補償や工作物補償、営業補償といった部分については全く記載されていません。(詳細は「借家権の鑑定評価」をご参照ください)

以上を踏まえると、借家権価格と立退料は次のような関係にあると考えられます。(※諸説あります)

したがって立退料を算定するためには、上記①から⑤のどこまでを対象とするのかを明確に示すことが重要になります。

構成要素

立退料の構成要素は大きく分けて「借家人補償」「動産移転料」「工作物補償」「移転雑費」「営業補償」に大別されます。

(建物用途によって補償範囲が異なります)

用途の違い

立退料は上記の内容によって構成されますが、建物用途によってもその構成要素が若干異なります。

住居	事務所	店舗
借家人補償	借家人補償	借家人補償
工作物補償	工作物補償	工作物補償
動産移転料	動産移転料	動産移転料
移転雑費	移転雑費	移転雑費
-	-	営業補償