はじめに

ここでは、不動産鑑定評価基準に定められている方法を中心にして、その内容をご紹介します。
不動産鑑定評価手法について広く知って頂くことを目的としているため、正確性よりもわかりやすさを優先しております。
実際案件のご相談は必ず不動産鑑定士に直接お問い合わせください。

不動産の価格の三面性

不動産の価格は、基本的に異なる3つのアプローチから求めることになります。
その3つのアプローチとは、次のとおりです。

①費用性(その不動産を作るのにいくらかかるか)
②市場性(その不動産はいくらで取引されているか)
③収益性(その不動産によりどれくらいの効用を得られるか)

不動産鑑定評価基準では、この価格の三面性に対応した手法を規定します。

基本的には、
①費用性に着目した『原価法』
②市場性に着目した『取引事例比較法』
③収益性に着目した『収益還元法』

その他の手法にもこの価格の三面性の考え方が取り入れられています。

価格を求める手法

原価法
収益還元法
DCF法
賃料差額還元法
取引事例比較法
有期還元法
開発法
借地権割合法
底地価格控除法

賃料の種類

不動産の賃料評価は、大きく分けて”新規賃料”と”継続賃料”に分けられます。

新規賃料とは、不動産を新たに貸し出す際の賃料
継続賃料とは、契約更新時の賃料
というイメージです。

新規賃料は、費用性・市場性・収益性からアプローチしますが、継続賃料は現在の賃料をもとに”諸般の事情”と”事情変更”に係る要因からアプローチするものです。

賃料を求める手法

積算法
収益分析法
利回り法
賃貸事例比較法
賃貸事業分析法
差額配分法
スライド法

利回りの種類

不動産鑑定評価手法には、様々な利回りが出てきます。

ここでは、不動産鑑定評価手法の利回りについてわかりやすくご紹介します。

還元利回り
最終還元利回り
投下資本収益率