需要と供給の原則

需要と供給の原則の意義

一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。
不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。

不動産鑑定評価基準 総論第4章Ⅰ

需要と供給の原則は、一般の経済法則として有名です。

需要が供給を超えれば価格は上がり、供給が需要を超えれば価格が下がるというものです。

ただし、不動産の場合には一般財と異なる特性があるため、需要と供給の原則もやや異なるものになります。

一般財の場合

経済学の完全競争市場においては、財の価格は需要と供給によって決まると考えられています。(均衡価格)

もしも財の価格が均衡価格よりも高くなれば、供給が需要を上回ることにより価格が下がり、
反対に、財の価格が均衡価格よりも低くなれば、需要が供給を上回ることにより価格が上がります。

そしてこのように決まった価格が、また需要量と供給量の決定に影響します。

不動産の場合

不動産は一般財と異なり次のような特性があります。

自然的特性

  • 地理的位置の固定性 (位置が特定されていること)
  • 不動性 (動かすことができないこと)
  • 永続性 (土地等は消耗しないこと)
  • 不増性 (増やすことができないこと)
  • 個別性 (地型や数量等同じものがないこと)

人文的特性

  • 用途の多様性 (様々な用途として利用できること)
  • 併合及び分割の可能性 (分筆や合筆・権利の分割が可能であること)
  • 社会的及び経済的位置の可変性 (用途や収益性・利便性等は移り変わっていくこと)

これらの特性があるため、不動産の場合は一般財と次のように異なります。

【供給】

地理的位置の固定性不動性不増性個別性があるため、供給が限られており、そのため供給曲線は垂直に近くなると考えられます。

また、供給は一定の価格水準を超えると逆に少なくなるという傾向もあるとも言われます。


【需要】

用途の多様性により、価格が下がれば様々な需要が喚起され、価格が上がれば採算の取れない需要は撤退することになり需要は減少します。

鑑定評価と需要と供給の原則

鑑定評価においては、「市場分析」と呼ばれる過程においてこの原則が活用されます。

「市場分析」とは対象不動産に係る市場の特性を分析することをいいます。

市場の特性

  • 市場参加者の属性
  • 市場参加者の行動
  • 市場参加者が重視する価格形成要因
  • 市場の需給動向

不動産鑑定評価において価格形成要因は、市場参加者の観点から行うものとされており、市場分析は非常に重要です。