借地権1

借地権とは?

不動産鑑定評価基準による定義は次の通りです。

借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。

鑑定評価基準第2章第2節Ⅰ

”借地借家法に基づく借地権”とは、”建物所有を目的とする”地上権(物権)と土地の賃借権(債権)のことです。

逆に言うと、駐車場や資材置き場として利用する場合には、借地借家法の規定が適用されません。

評価方法

借地権の評価方法は、①取引慣行の成熟の程度の高い地域である場合と、②取引慣行の成熟の程度の低い地域でわかれます。

①取引慣行の成熟の程度の高い地域

取引慣行1

この場合、鑑定評価基準には次のように求めると記載があります。

借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節3⑴
借地権手法高

取引事例比較法の意義解説

土地残余法の意義解説

賃料差額還元法の意義解説

借地権割合法の意義解説

借地権取引の慣行が高い地域では、借地権の取引がありますので、取引事例比較法や借地権割合法も適用できます。
※ただし、取引事例比較法は借地権の要因比較が必要であり、非常に難しくなります。

また、不動産鑑定評価基準には”土地残余法”と記載がありますが、実務上は”借地権残余法”と呼ばれ区別がされています。

②取引慣行の成熟の程度の低い地域

鑑定評価基準には次のように求めると記載があります。

借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節3⑴


土地残余法の意義解説

賃料差額還元法の意義解説

底地価格控除法の意義解説

取引事例比較法が適用できないのは借地権の取引慣行の成熟の程度が低いため、借地権の取引事例の収集ができないためです。
また、同じ理由で借地権割合法も適用できません。

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証