区分所有建物及びその敷地

区分所有建物及びその敷地とは?

区分所有建物

不動産鑑定評価基準による定義は次の通りです。

区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分及び同条第6項に規定する敷地利用権をいう。

不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節Ⅱ


区分所有建物及びその敷地の代表は分譲マンションです。
分譲マンションは、①専有部分、②共用部分、③敷地利用権から構成されています。

専有部分
構造上、用途上の独立性を有している部分のことで、マンションで言えば居住部分の事です。
共用部分
マンションの廊下やエレベーターなどの法定共用部分と、管理人室等の規約共用部分があります。
敷地利用権
区分所有者が持つ、敷地を利用するための権利の事です。通常土地の共有持分で表されます。



区分所有建物及びその敷地はさらに次の区分に細分されます。

①専有部分が自用の場合(=自分で住んでいる)
②専有部分が賃貸されている場合(=他人に貸している)

評価方法

①専有部分が自用の場合

不動産鑑定評価基準には次のように定められています。

区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章 第2節Ⅳ2

原価法の意義解説

取引事例比較法の意義解説

収益還元法の意義解説



鑑定評価基準上の区分所有建物及びその敷地の価格形成要因として挙げられているものをご紹介します。

建物に係る要因

ア 建築(新築、増改築等又は移転)の年次
イ 面積、高さ、構造、材質等
ウ 設計、設備等の機能性
エ 施工の質と量
オ 玄関、集会室等の施設の状態
カ 建物の階数
キ 建物の用途及び利用の状態
ク 維持管理の状態
ケ 居住者、店舗等の構成の状態
コ 耐震性、耐火性等建物の性能
サ 有害な物質の使用の有無及びその状態

敷地に係る要因

ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
イ 敷地内施設の状態
ウ 敷地の規模
エ 敷地に関する権利の態様

建物及びその敷地に係る要因

ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
イ 建物と敷地の規模の対応関係
ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

専有部分に係る要因

① 階層及び位置
② 日照、眺望及び景観の良否
③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
④ 専有面積及び間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分
⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無


このように価格の三手法を併用して鑑定評価額を決定します。

②専有部分が賃貸されている場合

区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章 第2節Ⅲ2

収益還元法の意義解説

取引事例比較法の意義解説

原価法の意義解説

この場合には先ほどの勘案事項に加えて次の事項も総合的に勘案して求めるものとされています。

1.将来における賃料の改定の実現性とその程度
2.契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
3.将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
4.契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
5.貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り
6.借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)か否かの別
7.借家権価格

不動産鑑定評価基準 各論第1章 第2節Ⅱ2

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証