宅地見込地

宅地見込地とは?

不動産鑑定評価基準によると次の通りです。

宅地見込地とは、農地地域、林地地域等の地域にあって、宅地地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいう

つまり、農地・林地地域から徐々に市街化されつつある地域にある土地の事を言います

宅地見込地の判定

宅地見込地はその熟成度により評価方法が2つにわかれます。

熟成度とは簡単に言うと『宅地地域化するまでの期間と確実性』のことです。

①熟成度の高い宅地見込地
宅地化の確実性が高く、周辺において宅地化がある程度進行している地域の土地
②熟成度の低い宅地見込地
宅地化の進展が遅く、従前の用途が強く残っている地域の土地


このように宅地見込地の評価にあたってはまず、その熟成度を的確に判定する必要があります。
(役所調査・現地調査・資料調査において宅地化の実現性を判定します)

評価方法

①熟成度の高い宅地見込地の適用手法

宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格及び当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格を関連づけて決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章 第1節Ⅳ

取引事例比較法の意義解説

控除する方法の意義解説

長い文章でわかりにくいですが、要は「取引事例比較法」と「控除する方法」を関連付けて決めるということが書いてあります。

「控除する方法」という名称に違和感があるかもしれませんが、不動産鑑定評価基準に名称が定められていないため、このように呼ばれることが多い手法です。

特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1.当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制
2.付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向
3.付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向
4.造成の難易及びその必要の程度
5.造成後における宅地としての有効利用度

不動産鑑定評価基準 各論第1章 第1節Ⅳ

②熟成度の低い宅地見込地の適用手法

熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章 第1節Ⅳ

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証