底地

底地とは?

底地

一般の方にとっては、なじみのない単語かと思いますが、不動産鑑定評価基準による定義は次の通りです。

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節Ⅰ

つまり底地とは、他人に貸している土地のことです。
(相続税の世界では”貸宅地”といいます)

底地の上に借地権が設定されているというイメージです。

権利的には借地権と底地を合わせれば更地になりますが、価格的には借地権価格と底地価格を足しても更地価格にはなりません。


なぜ借地権価格と底地価格を足しても更地価格にならないかというと、借地権や底地の価格はそれぞれ単体では市場性の減退(売りにくい)等の理由で減価が発生するからです。

つまり借地権を第三者に売却し、底地を別の第三者に売却した場合の合計価格は、更地として売却した場合に満たないということです。

評価方法

鑑定評価基準には次のように求めると記載があります。

底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節3⑵
底地手法

取引事例比較法の意義解説

収益還元法の意義解説

原価法の意義解説

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証