建物

建物の評価とは?

不動産鑑定評価基準では次のように記載されています。

建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物とその敷地とは密接に関連しており、両者は一体として鑑定評価の対象とされるのが通例であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件により、建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価又は建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価がある。

不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節


建物は基本的に土地と建物一体で鑑定評価の対象となりますが、次の場合のように建物のみの評価を行う場合があります。

①市場性を有する場合の建物
市場性を有する場合の建物とは広く建物一般を想定しています。
戸建住宅、共同住宅、事務所、倉庫、工場等については、日々、現実に取引が行われているため市場性がある建物として区分されます。
②市場性を有しない場合の建物
鑑定評価基準では、文化財の指定を受けた建造物・宗教建築物または現況管理を継続する公共公益施設の建物等が列挙されています。
これらの不動産は一般の市場で取引が行われないことから市場性を有しない不動産と区分されています。

市場性を有する場合の建物の鑑定評価

評価方法は次の通りです。

この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。ただし、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節Ⅰ

簡単に言うと、建物と敷地を一体評価してその内訳の建物価格を求めるものになります。
そしてこの場合には、各試算価格は次のような重みづけになります。

市場性を有しない場合の建物の鑑定評価

不動産鑑定評価基準には次のように定められています。

この場合の建物の鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その保存等に主眼をおいて行うものであるが、この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準として決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節Ⅱ


このように積算価格のみで評価が行われます。
市場がない以上、取引事例比較法や収益還元法を考慮する必要がわずかであるからです。

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証