新規建物

賃料の概要

まず、不動産鑑定評価における賃料の概要をご紹介します。

賃料分類のポイント

  • 賃料は「土地の賃料(=地代)」「土地建物の賃料(=家賃)」に分類されます。
  • また、「新たに契約をする場合の賃料(=新規賃料)」「契約を改定する場合の賃料(=継続賃料)」で評価方法が異なります。
  • さらに新規地代の場合には「正常地代」「限定地代」があります。
  • 今回は上記図の「新規家賃」についての評価方法をご紹介します。

新規賃料全般について

新規賃料の評価報酬は価格の評価報酬よりも高額です。
それは新規賃料の評価を行うに当たっては、まず価格評価を行わなければならないからです。

このように、まず土地の価格を評価してからでないと、新規賃料を評価することができません。

賃料の不動産鑑定報酬が価格の不動産鑑定報酬よりも高額なのはこのような事情によります。
(継続賃料評価はさらに高額になります)


一般的な鑑定報酬の大小関係は次のようになります。

価格評価<新規賃料評価<継続賃料評価



次に、不動産鑑定評価基準では新規賃料固有の価格形成要因として次の事項をあげています。

(1)当該地域の賃貸借等の契約慣行
(2)賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節Ⅰ1

建物及びその敷地の正常賃料

区分所有建物

建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第2節Ⅰ2

評価方法

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。
この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。
なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第2節Ⅰ2

積算法の意義解説

賃貸事例比較法の意義解説

収益分析法の意義解説

細かい評価手法については別ページでご紹介しておりますが、ここで重要なのは、価格の評価のみならず新規賃料の評価についても三面性(費用性・市場性・収益性)からアプローチしているという点です。

対して継続賃料の評価については、異なるアプローチ方法となります。

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証