賃料の概要

まず、不動産鑑定評価における賃料の概要をご紹介します。

賃料分類のポイント

  • 賃料は「土地の賃料(=地代)」「土地建物の賃料(=家賃)」に分類されます。
  • また、「新たに契約をする場合の賃料(=新規賃料)」「契約を改定する場合の賃料(=継続賃料)」で評価方法が異なります。
  • 今回は上記図の「継続家賃」についての評価方法をご紹介します。

継続賃料全般について

継続賃料の評価報酬は価格の評価報酬及び新規賃料の評価報酬よりも高額です。
それは継続賃料の評価を行うに当たっては、まず価格評価を行い、次に新規賃料の評価を行わなければならないからです。

具体的には、まず価格評価をして、その価格をもとに新規賃料の評価を行います。
次に、新規賃料をもとにして継続賃料の評価手法を適用します。

このように実質的に鑑定評価のほぼ全ての手法を行うことになり、大変な作業量となります。
これを反映して一般的な鑑定報酬の大小関係は次のようになります。

価格評価<新規賃料評価<継続賃料評価

賃料の不動産鑑定報酬が価格の不動産鑑定報酬よりも高額なのはこのような事情によります。


次に、不動産鑑定評価基準では継続賃料固有の価格形成要因として次の事項をあげています。

継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。

(1)近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
(2)土地及び建物価格の推移
(3)公租公課の推移
(4)契約の内容及びそれに関する経緯
(5)賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節Ⅰ1

建物及びその敷地の継続賃料

区分所有建物

建物及びその敷地の継続賃料を求める場合には次の場合があります。

①継続中の建物及びその敷地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合

②契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合

評価方法

継続中の建物及びその敷地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の評価

継続中の建物及びその敷地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(1)近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
(2)土地価格の推移
(3)賃料に占める純賃料の推移
(4)建物及びその敷地に対する利回りの推移
(5)公租公課の推移
(6)直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
(7)契約の内容及びそれに関する経緯
(8)契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
(9)賃料改定の経緯

なお、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求めるものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第2節Ⅱ

差額配分法の意義解説

利回り法の意義解説

スライド法の意義解説

賃貸事例比較法の意義解説

細かい評価手法については別ページでご紹介しておりますが、ここで重要なのは、継続賃料の評価については三面性(費用性・市場性・収益性)からアプローチしていないという点です。

継続賃料は既に契約が成立している賃料を改定するものであることから、価格の三面性ではなく、次の事項が最重視されます。

諸般の事情

諸般の事情とは、契約締結時から直近合意時点までの事情として主に次のようなものが例示されます。

・契約締結の経緯
・契約内容
・賃料改定の経緯
・賃貸人または賃借人等の地域の発展に対する寄与度

事情変更

事情変更とは直近合意時点から価格時点までの事情として主に次のようなものが例示されます。

・地域における代替競争不動産の賃料の推移及び改定の程度
・土地価格、土地建物の価格の推移
・公租公課の推移
・諸般の事情のうち直近合意時点から価格時点までの期間の変動に係るもの



契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の評価

契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件又は使用目的の変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を前記2.を想定した場合における賃料に加算して決定するものとする。

この場合においては、前記2.に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(1)賃貸借等の態様
(2)契約上の条件又は使用目的の変更内容
(3)条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこれらの額

不動産鑑定評価基準 各論第2章 第1節Ⅱ3

差額配分法の意義解説

利回り法の意義解説

スライド法の意義解説

賃貸事例比較法の意義解説

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証