更地の評価方法

更地とは？

不動産鑑定評価基準による定義は次の通りです。

更地とは建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう

(鑑定評価基準第2章第2節Ⅰ)

簡単な定義ですが、次のような要件を満たすものを更地としています。

【①建物等の定着物がないこと】
・建物等があったら更地とはなりません。(当然ですが・・)

【②使用収益を制約する権利の付着していないこと】
・建物等がなくても地上権や建物所有を目的とする土地賃借権等があったら更地とはなりません。

【③宅地であること】
・建物等がなく、賃借権等がなくても農地や林地の場合には、更地とはなりません。

評価方法

小難しい内容ですが、鑑定評価基準を引用します。

更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。
再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。
当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする。（この手法を開発法という）

(不動産鑑定評価基準各論第1章第1節Ⅰ1)

簡潔にご説明すると上の図の通りです。

【原則】取引事例比較法(比準価格)と土地残余法(収益価格)を関連付けて決定します。

【更地の面積が大きい場合】開発法(開発法による価格)を比較考量します。

【土地の再調達原価を把握できる場合】原価法(積算価格)も関連付けます。

※土地の再調達原価を把握できる場合とは、造成後まもない土地や埋立地等ですので、更地評価で原価法は基本的には適用しません。