更地とは?

不動産鑑定評価基準による定義は次の通りです。

更地とは建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう

(鑑定評価基準第2章第2節Ⅰ)

更地は最もイメージしやすいのではないでしょうか?

少しだけ補足をするのであれば、使用収益を制約する権利とは、地上権・賃借権等のことを言います。

また『~付着していない"宅地"をいう』ので、農地や林地は更地とは呼びません。

評価方法

更地

小難しい内容ですが、鑑定評価基準を引用します。

更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。
再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。
当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする。(この手法を開発法という)

(不動産鑑定評価基準各論第1章第1節Ⅰ1)
更地の評価

取引事例比較法の意義解説

土地残余法の意義解説

原価法の意義解説

開発法の意義解説


簡潔にご説明すると上の図の通りです。

①取引事例比較法(比準価格)と土地残余法(収益価格)を関連付けて決定します。
②土地の再調達原価を把握できる場合には、原価法(積算価格)も関連付けます。
③更地の面積が大きい場合には、開発法(開発法による価格)を比較考量します。

※土地の再調達原価を把握できる場合とは、造成後まもない土地や埋立地等ですので、更地評価で原価法は基本的には適用しません。

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証