自用の建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地とは?

不動産鑑定評価基準による定義は次の通りです。

自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう

不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節Ⅱ

簡単にいうと、建物と土地の所有者が同じ人であり、その人が自由に使える状態の土地と建物の事を言います

土地が借地権であったり、建物を他の人に貸している場合には別の類型になります。

最有効使用の判定

自用の建物及びその敷地の場合、最有効使用の判定によって評価方法が3つにわかれます。

最有効使用とは不動産鑑定の最も重要な考え方で、『その不動産の価格は、その不動産の一番良い使用方法を前提として決まる』というものです。
以上から、自用の建物及びその敷地の最有効使用を次の中から判定します。

下記では、例えば戸建住宅が建っている土地と建物について最有効使用の判定を考えてみます。

①現況を継続することが最有効使用
建物の築年も新しく、周辺が閑静な住宅街であれば、問題なく現況継続が最有効使用となります。
②用途変更等をすることが最有効使用
例えば、賃貸需要が非常に大きく高額の賃料をとれる場合には、賃貸用物件に用途変更することが最有効使用になる場合があります。
③建物を取壊すことが最有効使用
築60年が過ぎ、ボロボロの旧耐震物件の場合などは建物を取壊して更地化することが最有効使用になる場合があります。


このように個別的に最有効使用が①から③のどれなのかを的確に判定する必要があります。

評価方法

①現況継続が最有効使用の場合の適用手法

現況継続
自建適用手法1

原価法の意義解説

取引事例比較法の意義解説

収益還元法の意義解説

価格の三手法を併用して鑑定評価額を決定します。

※ただし、実務上土地建物一体としての取引事例比較法はその要因比較が困難であることから適用しないのが一般的です。

②用途変更することが最有効使用の場合の適用手法

用途変更1

まず用途変更をした後の価格を三手法により求め、この価格から用途変更をするために要した費用を控除して鑑定評価額を求めます。

※この場合にも取引事例比較法は適用困難であることが一般的です。

③建物を取壊すことが最有効使用の場合の適用手法

取壊し1
建物取壊し手法

建物を取壊して更地化することが最も経済的価値があると判断した場合に、この方法により求めます。

この場合、更地価格を価格の3手法により求めて、そこから建物取り壊し費用を控除して鑑定評価額を求めます。

鑑定評価基準上の表現方法について

鑑定評価基準に出てくる試算価格の重みづけは、次のような表現がありますが、重要視する順番は次の通りです。

重要視する順番表現
1標準(1つの手法を重視する場合の表現)
1関連付けて(2つの手法を併用して重視する場合の表現)
3比較考量
4参考
5検証