スライド法

スライド法の意義

スライド法は継続賃料を求める手法です。
継続賃料は必ずしも三面性からアプローチするものではありません。
継続賃料の評価は、直近に合意した時点から価格時点までの期間の事情変更と、諸般の事情を勘案するものです。
不動産鑑定評価基準では次の4手法が定められています。

スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

(不動産鑑定評価基準 第7章第2節Ⅲ3)

意義の解説

大まかな構成は次の通りです。
”直近合意時点における純賃料”に”変動率”を乗じて”必要諸経費等”を加算したものが”スライド法による賃料”となります。

スライド法

直近合意時点における純賃料

不動産鑑定評価基準では、基礎価格の求め方は積算法に準ずるとありますので、原価法と取引事例比較法により求めます。

基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。

(不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節Ⅱ1)

変動率

変動率の求め方は次の通りです。

変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数や整備された不動産インデックス等を総合的に勘案して求めるものとする。

(不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節Ⅲ2)

改正前の基準では・・

変動率は、現行賃料を定めた時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等を総合的に勘案して求めるものとする。

平成26年の基準改正により、①直近合意時点②継続賃料固有の価格形成要因③整備された不動産インデックス等の文言が追加されました。
この改正は、スライド法において事情変更のみならず、諸般の事情も考慮する必要があるものと明示されたと解釈されます。

①直近合意時点

「直近合意時点」とは契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点をいいます。

②継続賃料固有の価格形成要因

・近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
・土地価格の推移
・公租公課の推移
・契約の内容及びそれに関する経緯
・賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

③整備された不動産インデックス等

  • 地価公示・地価調査
  • 建築費指数
  • 消費者物価指数
  • 賃金指数
  • 企業向けサービス価格指数
  • GDP・GNP
  • 等々

必要諸経費等

不動産鑑定評価基準では、必要諸経費等の求め方は積算法に準ずるとありますので、積算法の規定を引用します。

ア 減価償却費(償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、計上しない。)
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額

(不動産鑑定評価基準 第7章第2節Ⅱ1)

スライド法による賃料

以上より「直近合意時点における純賃料」に「変動率」を乗じて「必要諸経費等」を加算することより、試算賃料をもとめます。

スライド法


もう1つの方法

なお、直近合意時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとする。

(不動産鑑定評価基準 第7章第2節Ⅲ3)
スライド法

基準上、なお書きなので劣後する方法と解釈されてしまいがちですが、こちらの方法が有効な場合もあります。
例えば、マンションやオフィスなどのマーケットデータは支払賃料で表示されていますので、変動率を客観的に把握できます。

有効性

スライド法は、客観的な経済指標等のデータに基づくので公平かつ説得力では優れていますが、諸般の事情を考慮するのが困難な側面があります。