収益分析法

収益分析法の意義

収益分析法は新規賃料を求める手法で、三面性のうち「収益性」に着目した手法です。

収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(収益純賃料)を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を収益賃料という。)。

(不動産鑑定評価基準 第7章第2節Ⅱ3)

意義の解説

大まかな構成は次の通りです。
”収益純賃料”に”必要諸経費等”を加算したものが”収益賃料”となります。

収益純賃料

一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)
収益純賃料の算定については、収益還元法における純収益の算定に準ずるものとする。この場合において、賃料の有する特性に留意しなければならない。

(不動産鑑定評価基準 第7章第2節Ⅱ3)

収益純賃料は一般の企業経営に基づく純収益のことをいいます。
具体的には、営業利益(売上高−売上原価−販売費−一般管理費等)になります。

必要諸経費

ア 減価償却費
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額

(不動産鑑定評価基準 第7章第2節Ⅱ1)

必要諸経費は積算法とほぼ同じですが、収益分析法では減価償却費を必ず計上する必要があります。

積算賃料

以上により求めた試算賃料を収益賃料といいます。

有効性

収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効である。

(不動産鑑定評価基準 第7章第2節Ⅱ3)

収益分析法は企業収益を前提として試算するため、自用の住宅のような不動産または総収益自体が、優れた経組織や強大な資本力等により実現されている場合には標準補正が困難であるため、適用が困難となります。