差額賃料法(借家権)の意義解説

差額賃料法(借家権)の意義

不動産鑑定評価基準において「不随意の立退きの場合」の借家権価格を求める手法の１つとして挙げられています。

この場合における借家権の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額並びに自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って
得た価格を関連づけて決定するものとする。

不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節Ⅲ

基準上、「当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額」と記載されていますが、長いので当サイトでは「差額賃料法(借家権)」と記載します。

意義の解説

ざっくりと示すと次のような手法です。

①新しく借りる場合の家賃と現在の家賃の差額の一定期間分と、②礼金、権利金等の一時金等の合計が借家権の価格となるという理屈です。

賃料差額

新規の実際支払賃料を積算法・賃貸事例比較法等により求め、現在の実際支払賃料を控除することにより賃料差額を求めます。

賃料差額が大きければ大きいほど、借家権価格も大きくなるわけですが、次のような欠点もあります。

たとえば、現行賃料が低位であった場合に

賃料値上げに協力的だった賃借人⇒賃料差額が小さくなり借家権価格が低くなる。

賃料値上げを拒否していた賃借人⇒賃料差額が大きくなり、借家権価格が大きくなる。

このように当事者感情から見て納得感が低い結果となってしまいます。

一定の期間

用対連基準では現在家賃と標準家賃との差額の程度により下記の通り補償年数が定められています。

従前の建物との家賃差	補償年数
3.0 倍超	4年
2.0 倍超3.0 倍以下	3年
2.0 倍以下	2年

不動産鑑定評価基準にはこのような規定がないため、不動産鑑定士の査定となります。

一時金

不動産鑑定評価基準では「賃料の前払い的性格を有する一時金等」と規定されているのみなので、合理的な範囲で不動産鑑定士の裁量が認められると考えられています。

差額賃料法(借家権)による価格