最終還元利回り

最終還元利回り(Rn)の意義

最終還元利回りは、DCF法において保有期間満了時点の価格を求めるために使用される利回りです。
還元利回りはRで表され、最終還元利回りはRnと表されます。
また、ターミナルレート(TR)と呼ばれることもあります。

DCF法

dcf

最終還元利回り(Rn)の求め方

最終還元利回りは、価格時点の還元利回りをもとに、保有期間満了時点における市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である。

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

最終還元利回り(Rn)は基本的には、「還元利回り(R)+α」で表されます。
つまり、初年度還元利回り(R)を元に、将来の収益の変動予測や不確実性(=α)を反映して求めるということです。

他にも、取引事例(J-REIT)の最終還元利回りを分析することにより直接最終還元利回りにアプローチする方法もあります。

最終還元利回り(Rn)と還元利回り(R)の関係

先述した通り、最終還元利回り(Rn)は還元利回り(R)よりも高くなるのが通常ですが、その理由は次のようなものがあります。

  • 保有期間中の予測に比べて、信頼性・確実性が劣ること
  • 建物が古くなっていること
  • 将来時点における還元利回りであること

ただし、理論上は次のような場合には、還元利回り(R)の方が最終還元利回り(Rn)よりも高くなることもありえます。

  • 将来、収益や建物価格の上昇率が高まる場合
  • 市場が好転することが予想される場合
  • 期待利回りの低下が予想される場合