有期還元法の意義

不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合において、その収益価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却前の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法があり、基本的に次の式により表される。

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

意義の解説

収益還元法の種類

有期還元法は、一期間の純収益をもとに収益価格を求めるので、直接還元法に分類されています。
式で表すと次の通りです。

有期還元法

上記式では非常にわかりにくいので、簡略化して表現すると次の通りになります。

有期還元法

具体的なケース

上の説明ではまだまだわかりにくいので、具体的なケースで考えてみます。
計算に必要なのは純収益と複利年金現価率だけです。

純収益

純収益とは、総収益から総費用を控除したものです。
不動産賃貸または事業用不動産の償却前純収益を用います。

CASE
老朽化していてあと3年後に取壊す次の賃貸不動産を想定します。
総収益400万
総費用100万
純収益300万

複利年金現価率

複利年金現価率とは、将来の一定期間中、毎年支払われる一定金額の現在価値を複利で求める率です。

CASE
・一定の期間=3年後
・割引率=5%
上記の複利年金現価率を求めると、2.7232になります。

収益価格

純収益に複利年金現価率を乗じて収益価格が求まります。

CASE
300万円×2.7232=816万9600円

適用する場面

有期還元法は例えばボロボロの事務所ビル等で、あと3年後に取壊して立て替える場合等に使う手法です。
この場合には、3年後の土地価格や取り壊し費用も加味する”インウッド式”と呼ばれる手法を適用することになります。