継続賃料利回りの意義

継続賃料利回りは、賃料を求める不動産鑑定評価手法の1つである「利回り法」において使用される利回りの名称です。

利回り法は、基礎価格×継続賃料利回り+必要諸経費という計算式によって継続賃料にアプローチする手法です。

利回り法
利回り法の意義解説

継続賃料利回りの求め方

不動産鑑定評価基準では次のように定められています。

継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする。

(不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節Ⅲ2)

複雑でわかりにくい文章ですので次のように分解してご説明します。

直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、

「直近合意時点」とは契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点をいいます。

また「基礎価格に対する純賃料の割合」とは利回りの事です。(純賃料利回りと呼ばれます)

つまり、現行賃料を合意した時点での利回りを踏まえるということになります。

POINT
1

継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、

継続賃料固有の価格形成要因は次の通りです。

(1)近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
(2)土地価格の推移
(3)公租公課の推移
(4)契約の内容及びそれに関する経緯
(5)賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

(不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節Ⅱ1)
POINT
2

期待利回り、

期待利回りは積算法において使用される利回り、すなわち新規賃料の利回りのことです。

POINT
3

契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、

契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回りは、過去何回も更新されてきた場合に、契約当初と賃料改定時の利回りをいいます。

POINT
4

基礎価格の変動の程度、

利回り法は元本と果実の関係からアプローチする手法ですので、元本にあたる基礎価格の変動は果実である賃料に大きな影響を与えます。

そこで基礎価格の変動を把握することが必要になります。

基礎価格の変動は直近合意時点から価格時点までの変動を把握します。

POINT
5

近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回り

長い文章ですが、要は規範性の高い賃貸借事例の利回りという意味です。

比準利回りとも呼ばれます。

POINT
6

を総合的に比較考量して求めるものとする。

以上のように①を踏まえ、②に留意して③~⑥を比較考量するわけですが、具体的には次のように①を修正する必要があります。

POINT③期待利回りによる修正

価格時点における期待利回り(新規賃料)と純賃料利回り(継続賃料)の比較を行い、乖離の程度を把握したうえで、配分を行う。

(期待利回り-価格時点の純賃料利回り)✕配分率+価格時点の純賃料利回り

POINT⑤ 基礎価格の変動による修正

基礎価格の変動がそのまま反映されるものではなく、継続賃料の遅行性やスライド法の変動率との整合性も考慮する。

直近合意時点の純賃料利回り✕(スライド法の変動率÷基礎価格変動率)

POINT⑥ 比準利回りによる修正

比準利回りを式で表すと、

賃貸事例の利回り✕事情補正✕時点修正✕要因比較=比準利回り

となりますが、実務上要因比較が困難なことから、利回り自体を用いて検討することが多いかと思われます。

POINT
7

改正前の基準では

①を標準とし、
③~⑤を総合的に比較考量して求めるものとする。(期待利回りの規定は無し)

という表現でした。

平成26年の基準改正により、②及び③のうち期待利回りが追加されました。
この改正は、事情変更を基礎価格の変動によってのみ捉えるのではなく、新規賃料利回りである期待利回りとの開差の分析を行う必要があるものと明示されたと解釈されます。

基礎価格の変動と純賃料利回りの関係

基礎価格の変動と純賃料利回りには次のような関係があります。

①地価(基礎価格)が上昇している場面→賃借人不利

・直近合意時点
基礎価格1億、純賃料300万→純賃料利回り3.0%

・価格時点
基礎価格1億2千万
(純賃料300万ならば、利回り2.5%)

このような場面で、純賃料利回りを用いると
1億2千万×3.0%=360万円
となり、賃借人に不利な賃料が算定されてしまいます。

②地価(基礎価格)が下落している場面→賃貸人不利

・直近合意時点
基礎価格1億、純賃料300万→純賃料利回り3.0%

・価格時点
基礎価格8千万
(純賃料300万ならば、利回り3.75%)

このような場面で、純賃料利回りを用いると
8千万×3.0%=240万円
となり、賃貸人に不利な賃料が算定されてしまいます。

このような理由により、純賃料利回りだけをもとに継続賃料利回りを決めるのは不適当です。

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