賃料差額還元法の意義解説

借地権の取引事例が多数収集できれば、取引事例を分析することにより賃料差額を還元する利回りを把握することは可能と考えられる。
借り得部分の現在価値の総和（のうち取引の対象となる部分）を求める手法であり、賃料差額を還元する利回りは、年賦償還率となり一般的には次式で表せる。

?(1+?)?/(1+?)?−1

r ：期待利回り
? ：賃料差額の継続期間

賃料差額についての将来予測（継続性）などを考慮する。土地の正常実質賃料の将来予測と支払地代の増減、将来予測される一時金に対するリスクを検討することとなり、支払地代の変動リスクについては適正な継続地代水準からの乖離の程度や現行地代の直近合意時点などに留意する。

「取引の対象となる部分」については還元利回りに織り込むことも考えられる。
「取引の対象となる部分」の割合は、土地と借地権との還元利回りの差異と密接に関係しているものと考えられる。

研究報告　借地権の鑑定評価に関する論点整理

借地権の収益価格 = ( a – B × RB ) ÷ RL
a ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
B ：建物等の価格
RB ：償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り
RL 借地権の還元利回り

借地権の還元利回りは、土地の還元利回りに借地権特有のリスクを加味することによって説明することができる。
土地の基本利率(r)は、期待する利回り、不動産投資におけるリスクの違い等により、商業地及び住宅地の用途によって異なるとともに、地域によっても異なるものと考えられる。
運用指針では、基本利率を商業地及び住宅地の用途ごとに区分するとともに、地域ごとに区分して設定すべきものとされているが、それに加え、借地権の場合は、完全所有権に比べ流動性、安定性が劣ることから、それぞれの土地の基本利率（r)に対応する借地権の利率(r')は土地のそれよりも高くなる傾向にある。
また、市場性の観点からは、借地権の取引慣行の成熟の程度が低い地域ほど(r’)は高くなる傾向にあるとともに、地上権と賃借権等借地権の態様の違いも(r’)に影響を与える要因となる。
借地権の還元利回りは、借地権に帰属する純収益に対応しているので、借地権に帰属する純収益の将来リスクを反映したものとなる。
借地権固有の将来リスクには、地代の増減、一時金の支払い、借地権そのものの継続性等に係るものが考えられるが、これは、(r’)もしくは (g’)において反映させることになる 。

研究報告　借地権の鑑定評価に関する論点整理

賃料差額を還元する利回りとの関係については、支払地代の増減や将来予測される一時金が共通の検討要素となり、強い連動性が認められる。
一方、借地権残余法においては総収益の将来予測や借地条件以外の費用項目の増減を独自のリスク要因として考慮する必要がある点で違いが生じている。

研究報告　借地権の鑑定評価に関する論点整理