賃料差額還元法

賃料差額還元法の意義

当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格

(不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ3)

意義の解説

大まかな構成は次の通りです。

賃料差額還元法

賃料差額

「賃料差額」とは「正常実質賃料」と「実際支払賃料」の差額のことをいいます。

正常実質賃料

新たに賃貸借契約を結ぶ場合において成立するであろう適正な賃料のことです。

実際支払賃料

実際に支払われている賃料のことです。

取引の対象となる部分

「賃料差額のうち取引の対象となる部分」に限定するのは、借主の借り得部分のうち市場価値が生じている部分のみを査定するという意味です。
この点について、日本不動産鑑定士協会連合会の研究報告を引用させて頂きます。

①実際支払地代が適正地代より大幅に低廉な場合などでは、近い将来に賃料が増額等されるリスクを含有している。
借地権の需要者にとっては、将来にわたって一定期間維持できると見込まれる差額相当分のみが、取引の対象となる。

②賃料差額が発生していることは、借地権の経済価値を顕在化させるものではあるが、差額がそのまま市場において評価され、取引の対象となるということではない。
特に、借地権の取引慣行の成熟の程度が低い地域などでは、そもそも借地権自体の市場性が劣ることから、差額が生じてもその価値が市場で評価されない程度が大きい可能性がある。

研究報告 借地権の鑑定評価に関する論点整理

還元利回り(賃料差額還元法)

借地権価格を求める手法のうち還元利回りを使用する手法は「賃料差額還元法」と「借地権残余法」があります。
まず、それぞれの還元利回りの意義をご紹介します。

賃料差額還元法の還元利回り

借地権の取引事例が多数収集できれば、取引事例を分析することにより賃料差額を還元する利回りを把握することは可能と考えられる。
借り得部分の現在価値の総和(のうち取引の対象となる部分)を求める手法であり、賃料差額を還元する利回りは、年賦償還率となり一般的には次式で表せる。

𝑟(1+𝑟)𝑛/(1+𝑟)𝑛−1

r :期待利回り
𝑛 :賃料差額の継続期間

賃料差額についての将来予測(継続性)などを考慮する。土地の正常実質賃料の将来予測と支払地代の増減、将来予測される一時金に対するリスクを検討することとなり、支払地代の変動リスクについては適正な継続地代水準からの乖離の程度や現行地代の直近合意時点などに留意する。

「取引の対象となる部分」については還元利回りに織り込むことも考えられる。
「取引の対象となる部分」の割合は、土地と借地権との還元利回りの差異と密接に関係しているものと考えられる。

研究報告 借地権の鑑定評価に関する論点整理

借地権残余法の還元利回り

借地権の収益価格 = ( a – B × RB ) ÷ RL
a :建物等及びその敷地の償却前の純収益
B :建物等の価格
RB :償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り
RL 借地権の還元利回り

借地権の還元利回りは、土地の還元利回りに借地権特有のリスクを加味することによって説明することができる。土地の基本利率(r)は、期待する利回り、不動産投資におけるリスクの違い等により、商業地及び住宅地の用途によって異なるとともに、地域によっても異なるものと考えられる。運用指針では、基本利率を商業地及び住宅地の用途ごとに区分するとともに、地域ごとに区分して設定すべきものとされているが、それに加え、借地権の場合は、完全所有権に比べ流動性、安定性が劣ることから、それぞれの土地の基本利率(r)に対応する借地権の利率(r')は土地のそれよりも高くなる傾向にある。また、市場性の観点からは、借地権の取引慣行の成熟の程度が低い地域ほど(r’)は高くなる傾向にあるとともに、地上権と賃借権等借地権の態様の違いも(r’)に影響を与える要因となる。借地権の還元利回りは、借地権に帰属する純収益に対応しているので、借地権に帰属する純収益の将来リスクを反映したものとなる。借地権固有の将来リスクには、地代の増減、一時金の支払い、借地権そのものの継続性等に係るものが考えられるが、これは、(r’)もしくは (g’)において反映させることになる 。

研究報告 借地権の鑑定評価に関する論点整理

このように両手法では還元利回りを使用しますが、「借地権残余法の還元利回り」と「賃料差額還元法の還元利回り」は次のように異なります。

両還元利回りの違い

賃料差額を還元する利回りとの関係については、支払地代の増減や将来予測される一時金が共通の検討要素となり、強い連動性が認められる。
一方、借地権残余法においては総収益の将来予測や借地条件以外の費用項目の増減を独自のリスク要因として考慮する必要がある点で違いが生じている。

研究報告 借地権の鑑定評価に関する論点整理

総合的勘案事項

なお、借地権評価にあたっては次の事項を総合的に勘案する必要があります。

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容
(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

(不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ3)

賃料差額還元法による価格

以上のように「賃料差額のうち取引の対象となる部分」を「還元利回り」で還元することにより賃料差額還元法による価格をもとめます。

賃料差額還元法