全体像

まずは価格等調査ガイドライン「Ⅱ業務の目的と範囲等の確定」の全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

  • 依頼目的、利用者の範囲等
  • 利害関係等
  • 価格等調査の基本的事項
  • 価格等調査の手順👈ココ
  • 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価額と結果が異なる可能性がある旨

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用

今回は、確定しなければならない項目のうち、価格等調査の手順についてご紹介します。

内容

不動産の価格等調査を行うためには、次の価格等調査の手順を確定して明記する必要があります。

価格等調査の手順

  • 調査スケジュール
  • 実地調査の有無及びその方法
  • 資料の収集及び整理の方法
  • 適用する価格等調査の手法
  • 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価との主な相違点及びその妥当性

調査スケジュール

調査スケジュール。
ただし、処理計画を策定し、依頼者に交付する場合は、これを調査スケジュールに代えることができる。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 4⑴

調査スケジュールを確定しなくてはいけません。
※通常「確認書」に記載されますので成果報告書に記載がされることはあまりありません。

実地調査の有無及びその方法

対象不動産の実地調査の有無及び実地調査を行う場合の実地調査の範囲(内覧の実施の有無を含む。)、立会いの有無(立会人又は管理者の属性を含む。)等対象不動産の実地調査の方法。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 4 ⑵

確定する内容は次の通りです。

・対象不動産の実地調査の有無
→実地調査をするのかしないのか

・実地調査の範囲
→実地調査の範囲はどこまでなのか(建物の内覧は可能か等)

・立会いの有無
→立会いはあるのかないのか。立会人は誰か。

資料の収集及び整理の方法

①依頼者から提供された資料をそのまま使用するのか、②依頼者から提供された資料を不動産鑑定士が判断して使用するのか、③不動産鑑定士が独自調査を行うのか及び独自調査を行う場合の範囲、④エンジニアリング・レポート等他の専門家の行う調査の使用の有無及び使用する場合に提供されたものをそのまま使用するのか、提供されたものを不動産鑑定士が判断して使うのか、不動産鑑定士が自ら発注して取得するのかなど、依頼目的等にかんがみ価格等調査に当たって必要となる主な資料の収集及び整理方法。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 4⑶

【資料の収集】

①依頼者からの資料
②依頼者からの資料を不動産鑑定士が判断した資料
③不動産鑑定士が独自調査を行って得た収集
④ER等の他の専門家の調査結果等の資料

【整理方法】

❶そのまま使用
❷提供されたものを不動産鑑定士が判断して使用

以上について確定しなくてはけません。

適用する価格等調査の手法

①鑑定評価の各手法の適用の有無及び②他の方法を採用する場合の当該方法。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 4⑷

適用する手法を確定して明記しなくてはいけません。

不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価との主な相違点及びその妥当性

(1)から(4)までの全部又は一部が不動産鑑定評価基準に則らない場合は、不動産鑑定評価基準における基本的事項との主な相違点。

なお、併せて「1.依頼目的、利用者の範囲等」等に照らした当該相違点の合理的な理由を検証するものとする。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 3⑸

鑑定評価基準に則らない手順を設定する場合には、「価格等調査の手順」と「鑑定評価基準の手順」の相違点を確定しなければいけません。

価格等調査ガイドラインのご紹介

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