全体像

まずは価格等調査ガイドライン「Ⅱ業務の目的と範囲等の確定」の全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

  • 依頼目的、利用者の範囲等
  • 利害関係等👈ココ
  • 価格等調査の基本的事項
  • 価格等調査の手順
  • 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価額と結果が異なる可能性がある旨

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用

今回は、確定しなければならない項目のうち、利害関係等についてご紹介します。

内容

不動産鑑定は専門職業家の良心に従い誠実に行うもので、その社会的・公共的意義の大きさから高い透明性と独立性が求められます。
しかし、依頼者等と鑑定業者等が利害関係等がある場合があります。

この場合に、価格等調査を一律に禁止にするのではなく、これらの利害関係等を明らかにしたうえで、公正な価格等調査を行うことが求められています。

明らかにする利害関係等は次の通りです。

(1)不動産鑑定士及び不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等

(2)依頼者と不動産鑑定士及び不動産鑑定業者との間の関係

(3)開示・提出先と不動産鑑定士及び不動産鑑定業者との間の関係

(4)依頼者の証券化関係者との関係

価格等調査ガイドライン Ⅱ 2

今回はそれぞれの内容について見ていきます。

(1)不動産鑑定士及び不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等

価格等調査に関与する不動産鑑定士及び当該不動産鑑定士が所属する不動産鑑定業者の
①対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及び
②その内容

価格等調査ガイドライン Ⅱ 2⑴

【不動産鑑定士&不動産鑑定業者】と【対象不動産】の利害関係について上記の通り内容を確認して記載しなければいけません。

(2)依頼者と不動産鑑定士及び不動産鑑定業者との間の関係

公表・開示・提出される場合及び不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行う場合においては、依頼者と価格等調査に関与する不動産鑑定士及び当該不動産鑑定士が所属する不動産鑑定業者との間の
①特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びに
②その内容

価格等調査ガイドライン Ⅱ 2 ⑵

【不動産鑑定士&不動産鑑定業者】と【依頼者】の利害関係について上記の通り内容を確認して記載しなければいけません。

(3)開示・提出先と不動産鑑定士及び不動産鑑定業者との間の関係

調査価格等が依頼者以外の者へ開示される場合及び成果報告書が依頼者以外の者に提出される場合においては、開示・提出先と価格等調査に関与する不動産鑑定士及び当該不動産鑑定士が所属する不動産鑑定業者との間の①特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びに②その内容。
ただし、開示・提出先が未定の場合や開示・提出先の具体的名称が明らかでない場合は、その旨。

価格等調査ガイドライン Ⅱ 2⑶

【不動産鑑定士&不動産鑑定業者】と【開示・提出先】の利害関係について上記の通り内容を確認して記載しなければいけません。
※資本的関係・人的関係・取引関係の詳細については後述します。

(4)依頼者の証券化関係者との関係

証券化対象不動産に係る価格等調査の場合には、依頼者と証券化対象不動産との利害関係に関する次の事項。

① 依頼者が証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者(オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特定目的会社・投資法人・ファンド等をいい、以下「証券化関係者」という。)のいずれであるかの別

② 依頼者と証券化関係者との資本関係、取引関係その他特別な利害関係の有無及びこれらの関係を有する場合にあっては、その内容

価格等調査ガイドライン Ⅱ 2⑷

【証券化対象不動産】と【依頼者】の利害関係について上記の通り内容を確認して記載しなければいけません。

不動産鑑定士と依頼者・提出先・開示先との関係

資本的関係

不動産鑑定士が依頼者の議決権の20%以上保有している場合

→その旨と割合を確認

人的関係

不動産鑑定士が依頼者又は依頼者を代表する者である場合

→その内容を確認

不動産鑑定業者と依頼者・提出先・開示先との関係

資本的関係

不動産鑑定業者が依頼者の関連会社である場合、または依頼者が不動産鑑定業者の関連会社である場合

→その旨及び出資割合を確認

人的関係

不動産鑑定業者又は不動産鑑定業者を代表する者が依頼者又は依頼者を代表する者である

→その内容を確認

取引関係

・不動産鑑定業者の負債の過半が依頼者からの借入れである場合
・その依頼者との取引が不動産鑑定業者の全売上の過半を占める場合

→その旨及び割合を確認

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