総論

全体像

まずは価格等調査ガイドラインのⅠ総論の全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

  • 趣旨👈ココ
  • 定義👈ココ
  • 範囲及び鑑定評価基準との関係
  • 基準に則った鑑定評価と則らない価格等調査との区別
  • 特定の条件を設定した価格等調査

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用

今回は、このうち趣旨定義についてご紹介します。

趣旨

本ガイドラインは、不動産鑑定士及び不動産鑑定士補(以下「不動産鑑定士」という。)が、その所属する不動産鑑定業者が業として価格等調査を行う場合に、当該価格等調査の目的と範囲等に関して依頼者との間で確定すべき事項及び成果報告書の記載事項等について定めるものである。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 1

価格等調査ガイドラインの趣旨は、不動産鑑定業者に所属する不動産鑑定士が業務として価格等調査を行う場合のルールを定めることです。

不動産鑑定業者に所属する不動産鑑定士が価格等を求める場合には、それが鑑定評価基準に則っていようがいまいが必ず価格等調査ガイドラインを遵守しなくてはいけません。

定義

価格等調査ガイドラインを理解するうえで定義は重要ですので、少し多いのですが全てご紹介します。
(定義を知らないと理解不能です)

(1)「鑑定評価等業務」とは、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号)第3条第1項の業務(鑑定評価業務)又は同条第2項の業務(いわゆる隣接・周辺業務)をいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

不動産の鑑定評価に関する法律には不動産鑑定士の業務として

第3条第1項:鑑定評価業務
第3条第2項:隣接・周辺業務

が定められていますが、本ガイドラインにおいて鑑定評価等業務とはこの業務の事を指します。

第3条第2項業務とは?

不動産の鑑定評価に関する法律 第3条第2項には次のように定められています。

”不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。ただし、他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りでない。”

この業務を第3条第2項業務と呼んでいます。

(2)「価格等」とは、不動産の価格又は賃料をいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

価格と賃料を総称して「価格等」と呼びます。

(3)「文書等」とは、文書又は電磁的記録をいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

紙のみならず、データも含みます。

(4)「価格等調査」とは、不動産の価格等を文書等に表示する調査をいう。
なお、価格等調査は、不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項の業務(鑑定評価業務)の場合のほか、同条第2項の業務(いわゆる隣接・周辺業務)の場合がある。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2
価格等調査

「価格等調査」は価格等を文書等に表示することですので、鑑定評価業務はまさに価格等調査に該当します。
ただし鑑定評価業務(通称:1項業務)のみならず周辺業務(通称:2項業務)でも価格等調査に該当する場合があります。

宅建業者の価格査定は?

「趣旨」でご紹介した通り、本ガイドラインは 【不動産鑑定士がその所属する不動産鑑定業者が業として価格等調査を行う場合】に適用されるものですので、宅建業者が行う価格査定は、本ガイドラインの適用外です。

不動産鑑定士による価格調査等は様々なルールが守られて行われるからこそ、無料査定とは異なり中立公正な評価と認められます。

(5)「依頼者」とは、不動産鑑定業者(いわゆる隣接・周辺業務の場合は不動産鑑定業者又は不動産鑑定士)に価格等調査を求める他人をいい、証券化対象不動産の価格等調査の場合の実質的な依頼者となるアセットマネジャー等を含むものとする。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

上記の通り、依頼者とは、鑑定業者に価格等調査を求める人です。

(6)「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価」とは、不動産鑑定評価基準のすべての内容に従って行われる価格等調査をいい、例えば、不動産鑑定評価基準に定める要件を満たさない価格等調査の条件を設定した場合等、不動産鑑定評価基準の一部分のみを適用・準用した価格等調査は含まれないものとする。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2
鑑定評価書

鑑定評価は国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に従って行われますが、依頼目的や条件によっては「不動産鑑定評価基準」の内容に全部従うことができない場合があります。
そこで、不動産鑑定評価基準にすべて従って行われる価格等調査を「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価」といいます。

(7)「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」とは、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価以外の価格等調査をいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

不動産鑑定評価基準に従っていない部分がある場合の価格等調査を「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」と言います。

(8)「調査価格等」とは、価格等調査の途中で、又は成果として求められる価格等をいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2
鑑定評価

上記の通り、求められた価格等を「調査価格等」と呼びます。

(9)「成果報告書」とは、価格等調査の成果をⅢ.に従い書面に示したものをいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

価格等調査の結果を書面に示したものを「成果報告書」といいます。
なお、この成果報告書にはⅢでご紹介する記載事項を記載しなければいけません。

(10)「公表・開示・提出」とは、調査価格等が不特定多数の者に広く公表されること、若しくは依頼者以外の者に開示されること、又は成果報告書が依頼者以外の者に提出されることをいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

どれも似たような言葉ですが、それぞれちゃんと定義されています。

公表

調査価格等が不特定多数の者に広く公表されることをいいます。
例えば、財務諸表への個別不動産の価格が注記される場合などの事をさします。

開示

調査価格等が依頼者以外の者に開示されることをいいます。
具体的には、成果報告書等が依頼者以外の者に提示することなどがあげられます。

提出

成果報告書そのものが依頼者以外の者に提出されることをいいます。

(11)「開示・提出先」とは、調査価格等が開示される依頼者以外の者又は成果報告書が提出される依頼者以外の者をいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

開示先:調査価格等が開示される依頼者以外の者をいいます。

提出先:成果報告書が提出される依頼者以外の者をいいます。

(12)「利用者」とは、依頼者並びに開示・提出先及び公表される調査価格等を利用する者(法令等に基づく不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえ販売される金融商品の購入者を含む。)をいう。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論 2

利用者とは、次の者を含みます。

①依頼者
②開示先
③提出先
④公表される調査価格等を利用する者

価格等調査ガイドラインのご紹介