全体像

まずは価格等調査ガイドラインのⅠ総論の全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

  • 趣旨
  • 定義
  • 範囲及び鑑定評価基準との関係👈ココ
  • 基準に則った鑑定評価と則らない価格等調査との区別
  • 特定の条件を設定した価格等調査

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用

今回は、このうち範囲及び鑑定評価基準との関係についてご紹介します。

適用範囲

本ガイドラインは、不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項に規定する不動産の鑑定評価であるか、同条第2項に規定するいわゆる隣接・周辺業務であるかを問わず、価格等調査を行う場合に、不動産鑑定士が従うべき業務の方法等を示すものであり、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行う場合は、不動産鑑定評価基準のほか、本ガイドラインに従うものとする。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論3

価格等調査ガイドラインの適用範囲が定められています。

わかりやすくいうと、鑑定法の業務分類(第1項・第2項)に関係なく、価格等を文書等に表示する場合には全て本ガイドラインが適用される旨が定められています。(下図赤色の部分)

価格等調査ガイドラインの適用範囲のまとめ

①対象となる不動産を特定しているか
②当該不動産の価格または賃料を文書またはデータで表示しているか

→いずれも「はい」であれば、価格等調査ガイドラインを適用しなくてはいけません。

なお、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行う場合には、不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドラインの両方に従うこととなります。

再受託の場合

なお、他の不動産鑑定業者が依頼者から受託した価格等調査業務の全部又は一部について価格等調査を当該他の不動産鑑定業者から再受託する場合の当該再受託する価格等調査については、本ガイドラインは適用しない。

ただし、必要に応じ、本ガイドラインに準じた措置を取るよう努めるものとする。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論3

再受託の場合ガイドラインは適用しないと記載されていますが、その理由は次の「運用上の留意事項」に記載があります。

なお書きの趣旨は、依頼者から価格等調査を受託した不動産鑑定業者(「元受託業者」という。)が当該価格等調査の全部又は一部を他の不動産鑑定業者(「再受託業者」という。)に委託する場合に、元受託業者に所属する不動産鑑定士が価格等調査ガイドラインに従い依頼者との間で当該価格等調査の目的と範囲等を確定することを前提としており、その前提の範囲内においては、再受託業者が行う価格等調査については、元受託業者との間で改めて価格等調査ガイドラインを適用することとはしないものである。

価格等調査ガイドライン 運用上の留意事項

つまり、依頼者と元受託者の間でガイドラインに従って目的と範囲等が確定されることが前提となっているため、あえて再受託者が再度依頼者との間でガイドラインに従って目的と範囲等を確定する必要がないという意味になります。

ガイドラインの適用外

また、国又は地方公共団体が依頼する地価公示、都道府県地価調査、路線価、固定資産税評価等、別に法令等に定めるものは、当該法令等に従うものとし、本ガイドラインは適用しない。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論3

本ガイドラインの適用除外については次のようなものがあります。

  • 地価公示
  • 都道府県地価調査
  • 路線価
  • 固定資産税評価
  • 市町村から依頼される時点修正において、価格が表示されない場合
  • 不動産を特定せずに、地域の賃料水準を求める場合

価格等調査ガイドラインのご紹介