全体像

まずは価格等調査ガイドライン「Ⅱ業務の目的と範囲等の確定」の全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

  • 依頼目的、利用者の範囲等
  • 利害関係等
  • 価格等調査の基本的事項
  • 価格等調査の手順
  • 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価額と結果が異なる可能性がある旨👈ココ

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用

今回は、確定しなければならない項目のうち、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価額と結果が異なる可能性がある旨についてご紹介します。

内容

3.及び4.に基づき、1.及び2.に照らして適切な価格等調査の基本的事項及び手順を確定した結果、3.(5)に記載したとおり価格等調査の基本的事項の全部若しくは一部を不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価と異なることとした場合又は4.(5)に記載したとおり価格等調査の手順を不動産鑑定評価基準に定める手順と異なることとした場合には、これらの相違点があることにより不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価とは結果が異なる可能性がある旨。

価格等調査ガイドライン Ⅲ5


価格等調査の基本的事項」と「鑑定評価の基本的事項

価格等調査の手順」と「鑑定評価の手順

が異なる場合には、不動産鑑定評価額と結果が異なる可能性があります。

「基本的事項」の違い

鑑定評価

鑑定評価の基本的事項」と「価格等調査の基本的事項」を記します。

ざっくりとその表現の違いを見て頂けたらと思います。
(詳しい内容は、「価格等調査ガイドライン 価格等調査の基本的事項」をご参照下さい)

鑑定評価価格等調査
対象不動産対象不動産
鑑定評価の条件価格等調査の条件
価格時点価格等調査の時点
価格又は賃料の種類価格等を求める方法又は価格等の種類

「手順」の違い

「不動産鑑定評価基準」と「価格等調査ガイドライン」に記載されている手順は次のようなものです。

鑑定評価 価格等調査
1.鑑定評価の基本的事項の確定1.調査スケジュール
2.依頼者、提出先等及び利害関係等の確認2.実地調査の有無及びその方法
3.処理計画の策定3.資料の収集及び整理の方法
4.対象不動産の確認4.適用する価格等調査の手法
5.資料の収集及び整理-
6.資料の検討及び価格形成要因の分析-
7.鑑定評価の手法の適用-
8.試算価格又は試算賃料の調整-
9.鑑定評価額の決定-
10.鑑定評価額の決定-

鑑定評価額と結果が異なる可能性

以上のように「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価」と「不動産鑑定評価に則らない価格等調査」はその「基本的事項」や「手順」に相違があるため、その結果である「調査価格」は「鑑定評価額」と異なる可能性があります。

したがってこのことを依頼者に十分にご理解して頂いた上で「確認書」に明記する必要があります。

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